Stocul de spații industriale și logistice s-a dublat în ultimii 5 ani și 1 mil. mp urmează a fi livrați până la final de 2020

Stocul spațiilor industriale și logistice din Ro­mâ­nia a ajuns la finalul primului semestru al aces­tui an la 3,61 milioane metri pătrați, peste 85% dintre aceste spații fiind situate în Bucu­rești, Timișoara, Ploiești, Cluj-Napoca și Pitești, orașe având conexiuni solide la rețeaua națională de autostrăzi.

Bucureștiul are în prezent un stoc de spații logistice și industriale de aproximativ 1,8 milioane de metri pătrați, având o pondere de 50% în stocul total, capitala fiind urmată de Timișoara (500.000 mp), Ploiești (350.000 mp), Cluj-Napoca (280.000 mp) și Pitești (235.000 mp), potrivit datelor firmei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

Stocul industrial modern din România a depășit 4 mil. mp în primul semestru din 2019, odată cu livrarea a 240.000 mp, iar până la sfârșitul anului  2020 urmează a fi livrați încă aproape un mil. mp, potrivit datelor companiei de consultanță CBRE România.

Din stocul modern total de 4 mil. mp de spații indus­tria­le, o suprafață totală de 55% se află în orașele regionale. Bucureștiul deține restul de 45%, rămânând astfel, cu aproape jumătate din totalul stocului, cea mai dorită zonă din România de către dezvoltatorii de spații industriale.

Dezvoltările industriale sunt răspândite în proximitățile Capitalei, în special aproape de autostrăzi, în zona de vest fiind concentrată cea mai mare parte a proiectelor, respec­tiv 73% din stocul modern din București. Zona de nord se dez­voltă treptat și se conturează ca următorul hub indus­tri­al al Capitalei, având momentan 15% din totalul stocului de spații moderne.

„Până la sfârșitul anului estimăm că vor fi livrați aproximativ 380.000 mp de spații industriale, cele mai mul­te fiind situate în zona periferică a Bucureștiului. Proiectele în dezvoltare sunt deja în mare parte preîn­chi­ria­te, ceea ce arată încă o dată înclinația dezvoltato­rilor că­tre proiecte built-to-suit, cu o ușoară tentă speculativă, pe o piață aflată în expansiune“, a declarat Andrei Jerca, Account Director Industrial Advisory & Transaction Services, CBRE România.

În primele șase luni ale anului au fost livrate spații noi cu o suprafață de 200.000 de metri pătrați, livrările din Bucu­rești având o pondere de 57% din total (115.000 mp). În ceea ce privește a doua parte a anului, sunt așteptate noi pro­iecte care însumează aproximativ 300.000 metri pătrați, dezvoltatorii de spații logistice și industriale menținând astfel același ritm puternic de expansiune.

„Primul semestru al anului a fost unul dinamic din punctul de vedere al tranzacțiilor de închiriere de spații indus­triale și logistice, ce au totalizat 235.000 metri pătrați. Bucureștiul rămâne în continuare cea mai atractivă locație, atât din punct de vedere al stocului total, cât și al tran­zac­ți­ilor încheiate. De asemenea, observăm că tranzacții im­por­tante s-au încheiat în Slatina, unde Pirelli își va extinde su­pra­fața de producție cu 62.000 metri pătrați, și în Oradea, oraș în care furnizorul de componente auto Sogefi își va ex­tinde activitatea. Acest lucru reliefează atât potențialul unor astfel de orașe ce nu figurau până acum în topul destinațiilor cău­tate de marii dezvoltatori și chiriași din domeniu, cât și al pie­ței în general, fiind de așteptat ca acest trend pozitiv să continue în urmatorii ani“, a spus Rodica Târcavu, Partener, Industrial Agency, Cushman & Wakefield Echinox.

Element Industrial, dezvoltatorul de spații logistice controlat de Muler Onofrei și Ionuț Dumitrescu, vrea să se extindă în 14 orașe din România, atât cu depozite logistice, cât și cu spații industriale destinate producției.

„Vrem să investim unde există producție deoarece este un trend ca fabricile să se mute sau să se extindă în centre noi. Terenurile cumpărate sau securizate până acum nu au fost alese la întâmplare, noi vrem să mergem pe nișe de piață, în timp ce marii dezvoltatori s-au concentrat pe marile coridoare de transport. Noi vrem să mergem unde este nevoie. Spre exemplu ne uităm la Moldova, însă nu am reușit până acum. În prezent avem în dezvoltare depozite de 30.000 mp și așteptăm autorizația de construire. Estimăm că îi vom livra în primăvara anului următor, din care 6.000 mp sunt deja contractați de Paste Băneasa“, a spus Muler Onofrei, CEO & cofounder al Element Industrial. Dincolo de proiectul din Chiajna, de lângă Bucu­rești, dezvoltatorul are în plan noi dezvoltări și în Timișoara, Târgoviște și Craiova, iar alte 10 viitoare parcuri sunt luate în calcul pe măsură ce compania caută să identifice terenurile necesare.

„Mai avem discuții pentru alte 10 terenuri pentru viitoare investiții. Suntem interesați să dezvoltăm în Brăila, cât mai aproape de viitorul pod, în Transilvania în apropiere de Târgu- Mureș, în Moldova, pe lângă Bacău sau Iași, și de asemenea zona Făgărașului este interesantă. Legat de infrastructură, noi luăm în calcul doar proiecte care sunt gata sau vor fi gata în următorul an, nu ne uităm la ceva ce va fi construit peste 10 ani“, a spus Muler Onofrei. El a subliniat că în acest moment compania deține terenul de lângă Târgoviște, din Ulmi, unde Arctic tocmai a demarat producția de mașini de spălat în fabrica în care a investit 100 mil. euro. Element Industrial a finalizat prima fază a parcului logistic Eli Park 1 în zona Chitila, iar depozitul de 20.000 mp a fost închiriat companiei Arctic.

Eli Park 1 este un parc logistic cu o suprafață închiriabilă de 50.000 mp. Prima fază, de 20.000 mp, a fost livrată în această vară, iar faza a doua, în suprafață de 30.000 mp, este planificată pentru primăvara anului 2020, unul din chiriașii acestor depozite fiind Paste Băneasa. Proiectul logistic este deservit de câteva linii de transport în comun și este localizat la o distanță de 4 km de centura Bucureștiului, cu acces direct la un drum național cu patru benzi, DN 7.

Grupul Dedeman, controlat de frații Pavăl din Bacău, și Element Industrial, compania de dezvoltare imobiliară deținută de Ionuț Dumitrescu și Muler Onofrei, vor investi 25 mil. euro în proiectul logistic Eli Park 1.

Pentru moment am investit în terenuri aproximativ 12 mil. euro pentru achiziția a circa 600.000 mp.

„Pentru ELI 4 am cumpărat la Craiova un teren de 11 hectare unde vom dezvolta un nou parc industrial până la sfârșitul anului viitor. În Craiova vom merge în proximitatea uzinei Ford România și a centurii de sud a orașului. Targetul îl reprezintă logistica auto. În București am securizat alte două terenuri, de 11,6 și 14,8 hectare în apropiere de ELI 1, tot în zona de nord-vest a Bucrueștiului. Alte 10 hectare am securizat în Timișoara pentru un parc industrial, cu posibilitatea de extindere“, a spus Muler Onofrei.

Rata de neocupare la nivel național este de aproximativ 6%, nivelul chiriilor contractuale poziționndu-se între 3,7 și 4,1 euro/ mp/ lună, situndu-se pe un trend stabil, România fiind astfel una din cele mai competitive piețe din Europa în ceea ce privește costurile de ocupare.

Ținnd cont de planurile de dezvoltare anunțate de marii jucători din această piață, este de așteptat ca stocul spațiilor logistice și industriale din România să depășească pragul de 4 milioane de metri pătrați la începutul anului 2020.

În ceea ce privește suprafața totală care va fi livrată în orașele regionale, zona centrală a Romniei și partea de vest și nord-vest a țării au obținut votul de încredere al dezvoltatorilor, cu 55%, respectiv 25% din livrările planificate.

Pnă la sfârșitul anului 2020, urmează a fi finalizată o suprafață totală de aproximativ 580.000 mp de spații industriale, care include atât proiecte în construcție, cât și proiecte planificate.

Activitatea totală de leasing din prima jumătate a anului 2019 a însumat 113.000 mp la nivel național, cu 33% mai mare decât volumul tranzacționat în aceeași perioadă a anului trecut. Tranzacțiile de pre-închiriere au reprezentat 18% din suprafața totală închiriată, Bucureștiul  atrăgnd 75% din totalul de mp închiriați.

‘’Cea mai dorită zonă din punct de vedere al tranzacțiilor de închiriere este nord-vestul Bucureștiului, care acoperă 40% din totalul tranzacțiilor, urmată îndeaproape de partea de vest a orașului, cu 37%’’, a adăugat Andrei Jerca.

La sfârșitul celui de-al doilea semestru al anului 2019, rata de neocupare din România a atins nivelul de 5,9%, indicnd o ușoară creștere, după ce dezvoltatorii s-au concentrat pe noi proiecte iar  investitorii și-au îndreptat atenția către dezvoltarea de proiecte semi-speculative de dimensiuni reduse. Chiria cerută pentru parcurile logistice s-a menținut la un nivel constant de 4 euro/mp/lună.

„Estimăm că nivelul chiriilor va rămâne constant până la sfârșitul anului și ne așteptăm ca investitorii să se concentreze în continuare pe proiecte built-to-suit, întruct și-au asigurat deja terenurile propice investițiilor și așteaptă o cerere fermă de închiriere pentru a demara construcția“, a subliniat Andrei Jerca.