Real Estate. Real Talk: Cum au evoluat de fapt prețurile în imobiliare și cât de accesibile mai sunt locuințele astăzi?

Prețul locuințelor a fost mereu o temă de interes pentru români, care și-au câștigat renumele de cei mai mari proprietari de la nivelul Uniunii Europene. În contextul inflaționist actual însă, preocuparea pentru evoluția prețurilor din imobiliare este și mai mare, iar incertitudinea pare să domine piața. Cât de accesibile mai sunt locuințele în prezent și care sunt indicatorii la care să ne uităm pentru a anticipa evoluția pieței?

Storia.ro și KIWI Finance calculează un indice de prețuri care se bazează pe tranzacțiile realizate, fiind, de altfel, singurul indicator care se realizează astfel, potrivit Ancăi Bidian, CEO al KIWI Finance, care a vorbit despre evoluția prețurilor în imobiliare în cel mai recent webinar Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. Potrivit Indexului Kiwi, în primul trimestru al anului, prețul mediu pe țară pentru locuințe a avut o creștere de 7,4% față de prețul mediu pe anul trecut. Totuși, există o diferență între diferitele regiuni ale țării: astfel, creșterea înregistrată în principalele orașe a evoluat între 3%, în Cluj (unde în continuare prețul/metrul pătrat este cel mai mare la nivel național) și 20% în cazul Sibiului (aici prețurile au fost influențate de lansarea pe piață a câteva proiecte butic, cu prețuri mari). Media ponderată pentru principalele orașe ale țării a fost de aproximativ 10%. „Creșterea medie rezultată în urma informațiilor publicate pe principalele platforme de anunțuri este de 18%. Concluzia pe care o putem trage este că în ofertă vânzătorii au cerut mai mult, dar cumpărătorii nu au dat mai mult, din moment ce tranzacțiile s-au desfășurat, în medie, cu o creștere de preț de 10% față de anul trecut. Anul trecut am avut un ecart de 3%  între prețurile cerute și prețurile tranzacționate. Deja acest ecart s-a mărit destul de mult acum”, a observat Anca Bidian în cea mai recentă ediție a webinarului Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. 

Ea oferă și câteva exemple de prețuri de pe piața rezidențială românească. „În București, prețul mediu este 1.650 euro/mp. Media este făcută între extreme – sud și nord – în funcție de unde vrei să îți iei apartamentul, faci o socoteală pentru a vedea unde se plasează prețul. Avem un preț mediu de 1.100 de euro/mp în Oradea și 1.800 euro/mp în Cluj, acestea sunt extremele din orașele mari.” Anul trecut s-a ajuns la un record prin prisma numărului de tranzacții – totalul acestora ajungând la aproximativ 178.000. Dintre locuințele tranzacționate,  aproape jumătate au fost cumpărate prin intermediul unui credit. 

Creditarea a avut, de altfel, o influență importantă asupra achizițiilor ipotecare din ultimii trei ani, aproape de frenezie: „Așa se întâmplă tot timpul când banii sunt ieftini, dobânzile sunt mici, creditele sunt accesibile – acest lucru este o pârghie importantă în tranzacțiile imobiliare. Reversul este și acesta valabil: Atunci când dobânzile cresc, cererea se micșorează, oferta crește față de cerere și atunci, puteam avea o corecție a prețurilor. Acum, dobânzile cresc și cel mai probabil este că vor continua să crească – suntem cu acestea la jumătate de inflație, iar asta mă determină să spun că vor continua să crească. În ceea ce privește creditele, deși sunt mai scumpe, sunt în continuare accesibile, băncile nu au înăsprit până acum nicio condiție sau niciun criteriu de acordare a unui credit ipotecar – nici din punctul de vedere al eligibilității clientului, dar nici al garanțiilor”.

Faptul că creditarea are o pondere atât de mare în numărul de credite acordate, influențează și prețurile: în contextul în care BNR impune, prin regulament, o limită de îndatorare de 40%, variabila cu care jonglăm este suma maximă accesibilă un credit. „Acest lucru va duce la o pârghie de barieră de creștere de prețuri. Dacă cererea nu întâlnește oferta, mecanismul se auto-reglează.”

Ce se va întâmpla de acum încolo? Anul acesta, în primul trimestru, creșterea numărului de tranzacții s-a ponderat, observă Anca Bidian: „S-a înregistrat o creștere de 6,5% față de anul anterior, un ritm mult mai scăzut față de creșterea de 20% înregistrată în 2021, vs. 2020. Este posibil ca în a doua parte a anului, numărul de tranzacții să scadă”, crede Anca Bidian.  

Unul dintre motive ține de faptul că vor exista mai puține unități noi finalizate spre final de an: „Chiar dacă proiectele sunt gata, durează mult mai mult recepția acestora și începerea contractelor de vânzare-cumpărare”. Apoi, creșterea într-un ritm alert a dobânzilor frânează activitatea de creditare – din acest motiv, ea nu crede că vor exista modificări ale prețurilor, însă vor exista scăderi prin prisma numărului de tranzacții: „În a doua parte a anului, din estimările noastre, s-ar putea observăm o scădere de 17-18% față de 2021 în număr de tranzacții, ceea ce ar reprezenta totuși o creștere cu 10% față de 2020”. 

Citiți mai multe despre perspectivele de dezvoltare a pieței imobiliare în contextul actual, precum și despre evoluția prețurilor în sectorul rezidențial, în următoarele articole rezultate webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWI Finance. 

Storia.ro este platforma de imobiliare cu cele mai multe anunțuri din piață – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primește peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât și prin aplicațiile de iOS și Android. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniștilor pentru a identifica cea mai bună soluție de credit ipotecar și nu numai.