Real Estate. Cum să investești în imobile fără să fii proprietar?

Vicențiu Vlad și Alex Constantin au mizat pe „dragostea” pentru imobiliare a românilor și au lansat prima platformă locală de crowdfunding în acest domeniu. Care sunt avantajele investițiilor în real estate fără act de proprietate?

Din anul 2022 a intervenit regulamentul european care s-a transformat în legislațiile naționale, astfel că există legea crowdfundingului în România și, ca urmare a acestei acestei legi, am primit această autorizație de crowdfunding –  suntem astfel prima platformă de crowdlending, asta înseamnă că facilităm împrumuturi pe platforma noastră” a explicat Vicențiu Vlad, CEO al companiei, în cea mai recentă ediție a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.  Stockestate Crowdfunding a fost înființată de Vicențiu Vlad și de Alex Constantin, care este CTO și se ocupă de aspectele tehnologice ce țin de această platformă. „Ideea a venit din pasiunea noastră, în primul rând ca antreprenori, și este o îmbinare între domeniul real estate, în care investim de mai mulți ani offline, și componenta de banking. Avem ambii expertiză în banking și componenta tehnologie.” Ideea a fost susținută de o schimbare în reglementarea europeană: crowdfundingul există oarecum de 10 ani – ca trend în Europa, a început să să formeze după criza din 2008, în care a scăzut încrederea în bănci și s-au căutat noi forme alternative de finanțare; treptat s-au născut platformele de crowdfunding, activitate nereglementată până în anul 2022. Mai exact, Stock.estate este o platformă de investiții imobiliare, un marketplace în care există două componente: dezvoltatorii imobiliari care caută mereu finanțare pentru a-și dezvolta proiectele, iar cealaltă componentă este reprezentată de investitori, cei care doresc să își diversifice veniturile investind într-un produs alternativ, potrivit explicațiilor lui Vicențiu Vlad.

Platforma Stock.estate administrată de societatea Stockestate Crowdfunding și a fost autorizată de ASF în luna august a anului trecut, având ca obiectiv acordarea de împrumuturi prin punerea în legătură a investitorilor interesați să acorde finanțare cu dezvoltatorii de proiecte imobiliare. Prin intermediul acesteia, dezvoltatorii pot obține finanțări de la o serie de investitori pe perioade de până la 60 de luni.  Potrivit lui Vicențiu Vlad, pentru ca dezvoltatorii să se înscrie în acest proiect, ei trebuie să dovedească o finanțare „sănătoasă”, respectiv aceasta să fie compusă din trei elemente – contribuția și banii cu care vine dezvoltatorul, finanțarea bancară, 20% fiind procentul reprezentat de finanțarea alternativă. „Este un best practice care este folosit după ce ai primit autorizația de construire și te afli într-un stadiu mai avansat cu un proiect”, a mai spus Vicențiu Vlad. Proiectele incluse pe această platformă trec printr-un proces de due diligence, în care ei fac o verificare a aspectelor ce țin de legalitate – spre exemplu, existența autorizației de construire – apoi acest proces include și o  componenta comercială, adică un studiu de piață din care să reiasă dacă proiectul respectiv va avea succes (dacă este poziționat bine, dacă are o diferențiere în comparație cu alte dezvoltări aflate în zona respectivă și dacă dezvoltatorul are deja o tracțiune validată prin alte contracte închise sau conversații cu alți investitori pentru a aduce la bun rezultat proiectul); iar cea de-a treia componentă a procesului este cea economică, adică o analiză a firmei.  „Cel mai important este ca dezvoltatorul să aibă un istoric dovedit, odată ce ai construit, iar clienții tăi au fost mulțumiți, ai mai multe șanse să faci alte proiecte bune; sunt de asemenea importante și aspectele financiare ale firmei, este important ca aceasta să fie sănătoasă din punctul de vedere al bilanțului.” Vicențiu Vlad spune că până acum proiectul a fost primit cu interes de dezvoltatori – având avantajul, prin comparație cu o finanțare convențională sau bancară,  că ei reușesc să ofere acest credit într-o perioadă mai scurtă, trecând mai rapid prin procesele necesare. „Ne adresăm tuturor dezvoltatorilor imobiliari – ne-am uitat în partea de turism în ultima perioadă, fiindcă este o nișă foarte productivă care merită să fie exploatată.”

Carte de vizită Vicențiu Vlad

1. Anterior activității din România, unde a fondat stock.estate și a investit și într-o pensiune turistică, a dobândit o experiență în domeniul militar, unde a fost locotenent în armata italiană;

2. A obținut o licență în Știinte Strategice la Universita deli Studi di Modena e Reggio Emilia și a urmat două programe masterale, în Relații Internaționale (Universita degli Studi Niccolo Cusano) și în Științe Strategice și Militare (Universita degli Studi di Torino).

Sursa: LinkedIn

În ceea ce îi privește pe investitorii înscriși pe platformă, ei pot fi deopotrivă persoane fizice sau persoane juridice. „Procesul de onboarding este foarte rapid, durează undeva la cinci minute, prin care se face o descriere a investitorului – dacă este un investitor sofisticat sau nesofisticat. Trece apoi prin procese reglementate la nivel european, cum ar fi împotriva spălării de bani și, odată ce trece de aceste procese, investitorul analizează proiectele promovate în platformă și poate să decidă în care să investească.”  Tichetul minim de investiție este de zece euro. „Randamentele sunt foarte atrăgătoare dacă facem o comparație cu alte produse investiționale. Dacă vorbim de crowdfunding, acestea vor fi cuprinse între 10 și 20%, undeva de trei ori mai mult decât randamentul unei investiții într-un imobil. Dacă cumperi o garsonieră și o închiriezi, probabil o să mergi pe un 5% anual.” În prezent, Stock.estate are două proiecte active, dintre care unul oferă un randament de 15% anual și celălalt de 16% raportat la euro. „Bineînțeles, este un produs diferit, prin urmare există și niște riscuri asociate la investiția respectivă. Comparând cu investiția într-o garsonierăt, tu garsoniera o cumperi, ești proprietar în CF, o să ai un randament mai mic, dar garsoniera tot timpul rămâne acolo. Și proiectul pe care noi îl finanțăm există, dar vorbind despre un proiect aflat în dezvoltare – nu știm ce poate interveni. Există totuși există un risc minor, care este răsplătit cu un randament mai mare.” Unul dintre proiectele în curs de finanțare alternativă se află în Poiana Brașov, se numește Gran Chalet și este un complex de 98 de apartamente de vacanță care o să aibă scopul de a fi închiriate în regim hotelier. Proiectul este finalizat în proporție de 65% complet și vânzările au ajuns la peste 50%. „Am deschis campania la început de noiembrie, am strâns deja o primă tranșă de 50.000 euro pentru ei; în decembrie se desfășoară o nouă tranșă.” Al doilea proiect este Sibiu, iar dezvoltatorul se numește Novarion Experience, proiectul dezvoltat de ei având un masterplan ambițios – antreprenorul vrea să construiască un cartier întreg, cu servicii integrate, în apropiere de lacul Binder. Pentru acest proiect au strâns până acum 20.000 de euro.

Perioada minimă în care investitorii pot să își recupereze banii este de șase luni, mergând până la 60 de luni pentru acest împrumut. „În acest moment, pentru cele două campanii active, maturitatea se ajunge la 24 de luni și dobânzile sunt plătite semestrial. Ca exemplu: pentru campania care este promovată la un randament de 16%, după primele șase luni vor fi plătiți 8% din randament, după 12 luni alți 8% și tot așa, la final se rambursează principalul plus ultima tranșă de 8%.” „În principiu, atunci când începe dezvoltarea, dezvoltatorul are un business plan și un buget, așadar va avea un cash-flow pe toată durata dezvoltării și își va pune această rambursare de 8% la început, care reprezintă pentru el un cost de finanțare. Practic, așa cum are costuri de dezvoltare pentru materiale sau alte servicii, are și costul acesta de finanțare, care este prevăzut de la bun început; principalul ar trebui să vină din vânzarea acestor proiecte, dar oarecum noi luăm tot timpul o marjă de timp, proiectele care le avem acum active sunt la 24 de luni, dar real ei au nevoie de 12 luni pentru a implementa proiectul, așadar ne-am luat un an de marjă astfel încât să fim siguri că o să vândă unitățile respective și o să ramburseze investitorii.”  

3 întrebări și răspunsuri din interviul cu Vicențiu Vlad, CEO al Stockestate Crowdfunding

1. Cum vezi tu piața în acest moment?
Este o perioadă foarte diferită față de ce s-a întâmplat în 2008. Există mult mai multă maturitate în piață, dezvoltatorii sunt mai solizi, au deja proiecte finalizate, așadar aceasta este prima diferență. Cu siguranță este o perioadă în care au încetinit vânzările, dar din ce văd eu, au încetinit vânzările pentru produse de calitate medie. Dacă ne uităm la produsele de calitate înaltă, pentru proiectele care într-adevăr se diferențiază nu văd nicio încetinire în vânzări. Oarecum în perioadele de așa-zisă criză lumea se îndreaptă spre proiecte care dau mai multă siguranță și care se diferențiază – nu aș spune neapărat cele mai scumpe, dar cele de calitate și de clasă medie.

2. Cum crezi că va fi anul 2024 prin prisma prețurilor, mai ales pentru imobile?
Părerea mea este că prețurile cu siguranță nu o să scadă, nici nu o să crească foarte mult – așadar este o perioadă de redresare.  Nu am văzut în piață, în proiectele pe care le urmăresc, discounturi majore, cum se aștepta majoritatea. Am văzut niște redresări de 5-7%, dar nu văd scăderi majore. Aceasta este marea întrebare: vor scădea prețurile la imobiliare? Părerea mea este că nu, nu are cum să se întâmple acest lucru din punct de vedere economic fiindcă inflația tot crește, deci banul se devalorizează.

3. Cum vor funcționa dezvoltatorii în anul 2024, având în vedere și lipsa autorizărilor de construire cu care se confruntă piața?
Va fi un an de reziliență din toate punctele de vedere. Contextul este mai dificil, nu mai sunt ani în care se dădeau banii pe bandă rulantă, deci și ei trebuie să fie mai atenți. Faptul că autorizările  sunt mai puține poate fi oarecum un beneficiu pentru dezvoltatorii care au o asemenea autorizare sau vor să se dezvolte, într-o piață liberă, dacă oferta e mai limitată, și cererea o să urmeze.