Piețele imobiliare din SUA și Europa intră sub presiunea inflației și majorării dobânzilor. Vor suferi acestea scăderi la fel de abrupte ca după criza din 2008?

Piețele imobiliare ale SUA și Europei asistă la o tendință de scădere a prețurilor odată cu diminuarea numărului de cumpărători, potrivit lui David L. Steinbach, director de investiții la Hines, unul dintre cei mai mari investitori imobiliari din lume, notează Bloomberg.

Prețurile au scăzut cu aproximativ 5, până la 10% comparativ cu anul trecut în unele regiuni, Europa urmând o traiectorie mani­fes­tată deja în SUA. „Cred că avem în față câteva luni dificile“, avertizează Steinbach.

Companiile își revizuiesc planurile de extindere din perspectiva creșterii costurilor, iar în paralel majorarea dobânzilor rezultă în costuri mai mari de finanțare, punând și mai mare presiune pe cerere.

Proprietățile pot oferi protecție împotriva inflației, însă peste un deceniu de dobânzi extrem de scăzute și randamente anemice pe piețele de obligațiuni au împins prețurile la niveluri record, făcându-le vulnerabile la majorarea costurilor de finanțare.

O serie de majorări de dobânzi operate de multe dintre marile bănci centrale ale lumii au stagnat creșterea rapidă a prețurilor locuințelor la nivel mondial, însă deși urcușul piețelor rezidențiale se va tempera, experții au mai multe motive de relativ optimism că scăderile viitoare de prețuri nu vor fi la fel de dramatice precum cele înregistrate după criza financiară din anii 2008-2009, scrie Valentina Romei, editorialist la Financial Times.

În SUA, prețurile locuințelor au con­semnat o rată anuală de creștere de 20,6% în martie, cea mai rapidă de la începerea măsurătorilor cu peste 35 de ani în urmă. În ultimul trimestru al anului trecut, prețurile locuințelor la nivelul țărilor OCDE au crescut cu 16% în doi ani, cel mai rapid ritm de la începerea măsurătorilor cu 50 de ani în urmă.

Creșterea prețurilor a fost în mare mă­sură determinată de reducerea dobânzilor de către marile bănci centrale ale lumii în efortul de di­minuare a impactului economic al pandemiei. Acțiunile băncilor au redus costurile creditelor ipotecare într-o perioadă în care multe gos­podării economisi­seră bani în timpul lockdown-urilor. Munca de acasă a contribuit de asemenea la creșterea cererii, și deci și a prețurilor.

În ultimele luni însă creșterea dramatică a prețurilor de consum a determinat multe bănci centrale să-și majoreze dobânzile, iar ratele la creditele ipotecare au început să crească drept urmare.

Unele semne de atenuare a creșterii prețurilor au început deja să apară. În SUA, achizițiile de locuințe noi de familie au scăzut cu 17% în aprilie față de luna anterioară, cel mai mult din aprilie 2020. În Marea Britanie, aprobările de credite ipotecare au atins în aprilie cel mai scăzut nivel din aproape doi ani.

Noi majorări de do­bânzi din partea băncilor centrale vor împinge pro­babil dobânzile la creditele ipotecare și mai sus. Piețele se așteaptă ca băncile centrale să majoreze dobânzile cu cel puțin 100 de puncte de bază până la finalul acestui an sau începutul anului viitor în zona euro, Canada, Australia și Noua Zeelandă.

Majoritatea experților se așteaptă ca aceste majorări de dobânzi să producă o încetinire pronunțată a ritmului de creștere al prețurilor locuințelor.

Banca Centrală Europeană avertiza în mai că o „majorare abruptă a dobânzilor“ ar putea provoca „corecții ale prețurilor locu­ințelor“ pe termen scurt.

Economiștii arată că pe lângă costurile mai mari ale creditelor ipotecare, factorii care contribuie la încetinirea creșterii prețurilor locuințelor includ erodarea veniturilor reale de inflație. Drept rezultat, Oxford Economics an­ticipează că prețurile locuințelor vor crește mai lent în 2023 decât anul trecut în majoritatea țărilor, iar unele țări vor asista la contracții.

Și în cazul celei mai mari economii eu­ropene, cea germană, creșterea prețu­rilor lo­cuințelor este de așteptat să se mode­reze în următorii doi ani.

Potrivit unui sondaj realizat de Reuters în rândul analiștilor, prețurile locuințelor este de aș­teptat să urce cu 7% în acest an, cu ritmul încetinind la 3% în 2023 și 2% în 2024.

„Prețurile locuințelor vor consemna o creștere mai lentă, în condițiile în care majorarea dobânzi­lor, creșterea inflației și scăderea venitu­rilor disponibile vor diminua accesibilitatea“, arată Carsten Brzeski de la ING.

La nivel mondial, puțini forecasteri se așteaptă la un declin pronunțat al prețurilor proprietăților, de genul celui înregistrat în timpul crizei financiare din 2008-2008, scrie Valentina Romei.

Ian Shepherdson, economist-șef la Pantheon Macroeconomics, spune că actualele condiții nu sunt similare cu cele din 2006.

Calitatea mai bună a creditelor ipotecare oferă un motiv în plus de optimism.

De asemenea, ratele istoric scăzute ale șomajului și o penurie de locuințe de vânzare susțin cererea în majoritatea economiilor avansate.

Innes McFee, economist la Oxford Economics, spune că în lipsa unei creșteri a șomajului care ar crea un număr mare de vânzători forțați, nu se așteaptă la „scăderi semnificative ale prețurilor locuințelor“ în majoritatea piețelor.