Nu lăsa pe mâine investiția pe care-o poți face azi

După două decenii petrecute în real estate, pe trei piețe europene, Oriol Casellas Deig își continuă traiectoria în industria imobiliară locală la cârma holdingului Meta Estate Trust. Ce oportunități de investiție oferă România prin comparație cu Polonia și Spania, celelalte piețe în care și-a construit cariera, și cât de recomandat este un pariu pe imobiliare în contextul economic și geopolitic actual?

Americanii spun «cumpăra real estate și așteaptă, nu aștepta să cumperi real estate». Pe termen lung, investițiile imobiliare sunt o soluție bună, iar în contextul inflaționist actual imobiliarele devin și mai atractive. Faptul că sunt tradițional active de refugiu le face, în acest moment, chiar mai atractive decât alte alternative de investiție”, este de părere executivul din fruntea Meta Estate Trust. În contextul actual, marcat de creșterea inflației și de dinamica geopolitică, Deig susține, fără dubii, că prețurile locuințelor se vor majora în următorii 2-3 ani, datorită inflației care face ca banii să valoreze mai puțin în timp ce costurile de construcție cresc. „Este posibil ca ritmul de vânzare să fie mai scăzut decât în anii trecuți, până când piața va asimila noile prețuri. Totuși, spre deosebire de criza din 2008, cumpărătorii nu vor amâna deciziile de achiziție cu speranța că prețurile vor fi mai mici in viitor, ci dimpotrivă. (…) Încetinirea numărului de tranzacții și reducerea finanțării bancare creează mai multe oportunități de investiție în active. Pe termen mediu și lung, piața imobiliară din România va rămâne una dintre cele mai atractive din UE datorită fondului locativ învechit și supraaglomerat, dar și al prețurilor accesibile raportate la puterea de cumpărare.”

Lansat anul trecut de un grup de antreprenori români – Eugen Voicu – prin Certinvest Management Solutions, Ionuț Nicolescu – președinte SVN România, Adrian Stanciu – membru fondator al Kiwi Finance și Erudio și Ascendis Consulting, compania Delta Studio – prin antreprenorii Dragoș Bonea și Alex Bonea și Cosmin Mizof, holdingul Meta Estate Trust SA a ajuns în prezent la un număr de peste 130 de acționari. Compania are investiții active de peste 13 milioane de euro în 20 de proiecte din cinci orașe (București, Constanța, Brașov, Sibiu și Iași), dintre care pentru patru s-a făcut deja exit. Potrivit lui Deig, pentru investitori scopul Meta Estate Trust este de a democratiza accesul la randamentele oferite de piața imobiliară la care persoane fizice, din motive de timp, cunoștințe sau capital, preferă o soluție gestionată de profesioniști. „Oferim în același timp lichiditate, furnizată de listarea companiei pe piața de capital. Cu un model de business rezilient, care oferă randamente inclusiv în perioade critice ale pieței si protecție eficientă la inflație sau creșteri de curs valutar, riscul investițional este diminuat prin plasarea diversificată a investițiilor în mai multe tipuri de proiecte, zone geografice si segmente de piață. Ai acces astfel la oportunități rezervate până acum doar marilor investitori din piață.”

rimul contact al lui Oriol Deig cu Meta Estate Trust a fost tot în calitate de acționar. Executivul susține că a investit în companie datorită modelului de business inovator, iar câteva luni mai târziu, a primit propunerea pentru poziția de pe care o dețin acum. Relația sa cu imobiliarele a pornit însă cu mult timp în urmă, avându-și începuturile încă din familie. „Fiind copil, eram fascinat de poveștile din spatele dezvoltărilor imobiliare. În afara unei scurte perioade în lumea financiară, timp în care am lucrat pentru o bancă în Bruxelles, la debutul carierei profesionale, toată activitatea mea s-a învârtit în domeniul real estate unde am căpătat o experiență de 360 de grade pe mai multe segmente de piață, în diferite țări din Europa.” Prima piață pe care și-a făcut debutul în imobiliare a fost Spania. Ulterior, a lucrat o perioadă pentru un dezvoltator activ atât pe piața din România, cât și cea din Polonia. Despre ultima spune că este o piață mult mai mare și efervescentă prin comparație cu cea locală. „În 2005, când am ajuns în Polonia, era un oarecare boom imobiliar și acolo, dar mai închegat față de nebunia din România din acea perioadă. Eu conduceam activitățile unui dezvoltator imobiliar în ambele țări și era foarte interesant să văd asemănările și diferențele între ambele piețe.” Într-un final, în 2008, când efectele crizei au început să se simtă acut, a decis să rămână în România, unde a fost convins că potențialul este unul mai mare față de Polonia. De-a lungul anilor petrecuți în piața locală a fost Development Manager la Veranda Mall și Eastern Europe General Manager al Harmonia Grupo Inmobiliario.

O asemănare între cele trei piețe în care și-a construit cariera spune că e dificil de făcut, „la un nivel atât de macro”, pentru că diferențele sunt foarte mari chiar și în aceeași țară, „deoarece vorbim de zone geografice și segmente de piața cu dinamici și probleme foarte diferite”. Subliniază, însă, că există și probleme comune. „De exemplu, în acest moment toate cele trei piețe se confruntă cu o creștere semnificativă atât a prețurilor de vânzare, cât și a costurilor de construcție. Poate cel mai bun răspuns este că aceste trei piețe se află în momente evolutive diferite către maturitate.” Spania, adaugă Deig, este o piață mai matură unde randamentele pentru un apartament închiriat în centrul Madridului, de pildă, greu depășesc 4% pe an, însă același apartament în Varșovia sau București ar avea un randament cu 50% mai mare. „Pe de altă parte apartamentele, atât în Polonia cât și în România, sunt raportate la veniturile cumpărătorilor, fiind mult mai accesibile. Acest lucru indică faptul că există în continuare un potențial mare de creștere de prețuri în aceste două țări.”

Vorbind de investițiile în scop turistic, la o comparație între Spania și România executivul susține că, pe termen mediu și lung, România are un potențial mult mai mare decât Spania. „Înainte de criza Covid, Spania era, după Franța, cea mai vizitată țară din lume. Pentru România partea plină a paharului este că, în acest moment, nu este o destinație turistică, astfel că lucrurile pot doar să meargă într-o singură direcție, însă ritmul în care România va reuși să aibă o infrastructură de transport modernă va determina viteza acestei dezvoltări a turismului. Personal cred că București, Transilvania și Delta Dunării au cel mai mare potențial pe plan local.” În ceea ce privește investitorii, după părerea sa nu sunt diferențe majore între aceste piețe, din acest punct de vedere România fiind o piață deja matură. 

Întorcându-se la compania pe care o conduce în prezent, executivul spune că politica investițională a Meta Estate Trust are la bază patru principii fundamentale: protejarea capitalului/garanții oferite, echilibru randament/risc, rotație rapidă a capitalului și flexibilitate în alocarea resurselor financiare. „Ținând cont de toate acestea, analizăm atent orice oportunități ale pieței și ne implicăm în acelea care pot aduce cel mai ridicat randament.” Executivul notează, aici, mai multe linii de business pe care compania le va aborda, pentru moment. Prima este „Early Stage” – achiziție de locuințe în proiecte rezidențiale în faze incipiente ale construcției, cu exit înainte sau la finalizarea acestora. Menționează, de asemenea, parteneriatele cu dezvoltatori – parteneriate pentru codezvoltare, investiții în proiecte în faze incipiente, cu autorizație de construcție, unde nevoia de capital de dezvoltare este mare. O altă linie de business aflată în raza companiei este „Parcelare – Urbanizare” – parteneriate cu proprietarii de terenuri intravilane în vederea parcelării și urbanizării pentru creșterea valorii terenului la finalizarea lucrărilor. Enumeră, de asemenea, „Turn Around” – achiziții de apartamente second hand la prețuri reduse și aprecierea lor accelerată prin finisarea acestora la standard înalt și vânzarea ulterioară la prețul pieței, dar și „Rental”, unde intră achizițiile de locuințe pentru închiriere, cu Yield de achiziție 6,0 – 7,0% plus potențială reevaluare la momentul exitului. „Alte oportunități sunt investițiile flexibile în orice sector al pieței imobiliare ce oferă un randament satisfăcător. Alocarea resurselor financiare către fiecare tip de investiție va fi flexibilă și va depinde de contextul pieței.”

În momentul de față, tot capitalul Meta Estate Trust, din care peste 20% este deținut de membrii echipei, „realizându-se, astfel, o aliniere directă cu interesele companiei și o motivație suplimentară în asigurarea performanței”, este investit în 16 proiecte, „dar primim în continuare multe propuneri de investiții foarte atractive și pe care le vom putea accesa cu capitalul ce sperăm să îl atragem prin listare”, susține executivul. Compania a încheiat cu succes și ultimul plasament privat de acțiuni înainte de listarea pe piața AeRO, prevăzută pentru T2/2022, potrivit ZF. Prin listare, Deig spune că vor atinge misiunea businessului de a democratiza investițiile imobiliare. „Obiectivul nostru este de a permite investitorilor, indiferent de ce sumă dispun, să poată investi în piața imobiliară în condițiile de care beneficiază marii jucători. În mod cert, listarea ne va permite să ne atingem acest obiectiv.” De altfel, adaugă el, crearea unei punți între piața imobiliară și cea de capital este parte din ADN-ul Meta Estate Trust. „Așa cum am mai spus, vom pune la dispoziția celor interesați de piața imobiliară o alternativă atractivă investițiilor tradiționale ce oferă protecție la inflație în contextul economic actual. Motivul principal pentru care ne dorim listarea este accesul la piața de capital pentru a crește rapid activele companiei și a dezvolta noi linii de business. De asemenea, ne dorim să atragem și reținem mai ușor persoane talentate în companie, să generăm lichiditate pentru acționari și să creștem reputația organizației. În acest sens, avem în vedere ca derularea IPO-ului să aibă loc cât mai curând, ținta noastră fiind luna mai.”

Vorbind despre tipul de dezvoltări pe care el însuși le-ar proiecta, dacă ar avea ocazia, Oriol Casellas Deig se declară fascinat de zgârie-nori, mai ales pentru că sunt clădiri extrem de eficiente din toate puncte de vedere.  „Din păcate, în Europa clădirile foarte înalte nu sunt foarte populare, dar ele permit să concentrezi un număr mare de persoane si activități economice cu un consum redus de spațiu cu avantajul evident că se reduce nevoia de infrastructură, eliberându-se în același timp spații pentru zone sportive, spații verzi.”

Cea mai importantă lecție pe care spune că a deprins-o din cele două decenii petrecute în imobiliare a fost faptul că echipa este, de departe, cel mai important activ. „Să construiești relații de încredere este esențial pentru a avea succes pe termen lung.” Pe tinerii aflați la început de drum îi sfătuiește să intre în domeniul imobiliar doar dacă sunt dispuși să facă multe sacrificii. „Pe de altă parte, real estate este fascinant și în continuă evoluție și oferă satisfacții foarte mari.”