Mirajul Dubai. Cât costă să îți cumperi un apartament în acest emirat și ce fel de români au investit deja acolo. Randamentele par a fi ca în „vremurile bune” din imobiliarele românești

Îl știm pentru cea mai înaltă clădire de pe glob, pentru cel mai mare mall, pentru unele dintre cele mai moderne și grandioase construcții ale lumii, pentru opulență și pentru lux. Este destinația visurilor multora  dintre cei care aspiră la vacanțe ieșite din tipare, iar de ceva timp a devenit și destinația banilor pe care cei mai înstăriți aleg să-i direcționeze către investiții imobiliare.

Dubai, pentru că despre el este vorba, centrul financiar al Orientului Mijlociu, a reușit să se transforme într-un tărâm al făgăduinței după ce prețurile proprietăților au coborât puternic, sub nivelul lui 2008, când criza financiară a dus la prăbușirea pieței și multe proiecte au fost anulate sau puse pe hold. Pe măsură ce economia și-a revenit, în anii următori, proiectele au fost reluate, iar real estate-ul a intrat într-o nouă perioadă de creștere. Între 2012 și 2014, prețurile creșteau în medie, cu 21,5% pe an, arată studiile referitoare la această piață. Cum însă stocul mare de unități nu a putut fi absorbit de piață într-o perioadă atât de scurtă, prețurile au început să stagneze în 2014 și apoi să scadă semnificativ în următorii șase ani.

A venit apoi pandemia de COVID-19 și odată cu aceasta o scădere economică puternică, ceea ce a dus, din nou, la un trend descrescător al prețurilor, de care par să profite în prezent investitorii.

Este o idee bună în acest moment achiziția unei locuințe în Dubai, unde temperaturile ridicate pot fi destul de greu de „digerat” de cei obișnuiți cu mediul din România, unde imobiliarele vin și cu o piață de „ultralux”, nevăzută la noi până acum, unde peste 85% dintre rezidenți sunt expați de peste tot de pe Glob?

Foarte interesați de achiziția unei locuințe în Dubai sunt acum investitorii care au deja un portofoliu de real estate de minimum 500.000 de euro și doresc să-l diversifice, spune Matei Maloș, CEO al HomeFinders și Directimo, companii specializate în consultanță pentru cumpărarea locuințelor noi în ansambluri rezidențiale.

„Cererea a crescut semnificativ în ultimele luni, mai ales în contextul geopolitic din Ucraina, în care Emiratele Arabe au fost identificate ca un refugiu mai sigur pentru depozitarea averilor. Este o piață în plină expansiune, deci cu perspective bune de creștere pe termen mediu și lung. Atractive pe plan local sunt și programele publice pentru multiple facilități, inclusiv fiscale, pentru atragerea investitorilor, a turiștilor, dar și a rezidenților”, explică Matei Maloș.

În acest moment, Dubaiul oferă yield-uri (randamente) cu circa 2% peste piața din București, dar mai scăzute, spre exemplu, în comparație cu piața de locuințe de vacanță din România, arată estimările Homefinders. Totuși, o investiție în imobiliare în Dubai la această oră este fără îndoială rentabilă, venind uneori cu randamente nete de 5-6% la închirierea pe termen lung a unei locuințe, respectiv de 7-8% pentru închirierea pe termen scurt. Ce trebuie știut este că închirierile nu se pot face fără contribuția unui agent imobiliar. Momentul este propice pentru cumpărare și din perspectiva prețurilor. Piața locuințelor din Dubai a înregistrat anterior două perioade de scădere a prețurilor: prima în 2008, generată de criza financiară, iar a doua în 2015, pe fondul supraofertei acumulate.

„La sfârșitul anului 2021, prețurile erau cu aproximativ 20% mai mici față de 2015. Astăzi toată oferta a fost absorbită de piață, cele mai multe oferte bune având termene de livrare începând cu 2024. Să ținem cont și de faptul că prețurile din Dubai n-au înregistrat încă ritmul de creștere pe care alte piețe europene l-au avut deja sau unde prețurile continuă să crească, în contextul inflaționist actual.” Chiar dacă poate fi lesne văzut ca un rai al investițiilor, Dubaiul nu vine totuși fără unele riscuri la pachet. La fel ca peste tot, și aici există multe oferte slab calitative, proiecte cu întârzieri și costuri ascunse. „Plus că reglementările privind protecția consumatorului ar putea fi și acestea îmbunătățite. Foarte mulți dintre investitori se pare că au fost atrași de astfel de capcane, ce pot fi evitate printr-o documentare aprofundată și prin înțelegerea pieței”, mai spune Matei Maloș.

În rândul riscurilor pot fi adăugate și condițiile climatice, care pot fi dificile pe parcursul verii. Dubaiul este totuși un oraș artificial, cu foarte puține spații de promenadă în adevăratul sens al cuvântului. La fel ca în multe zone din SUA, de exemplu, lumea circulă foarte rar pe jos, viața se desfășoară foarte mult în spații închise, în contextul în care temperaturile ajung la 40 de grade dimineața. Din acest motiv, emiratul are în curs de dezvoltare și primul cartier indoor (la interior) la nivel global, cu peste 10.000 de locuințe, în care vremea să poată fi controlată. Adaptarea este posibilă, însă modul în care se poate realiza depinde de stilul de viață cu care fiecare este obișnuit. „Să nu uităm totuși că Dubaiul este o destinație turistică preferată pentru sezonul rece din Europa. În cazul în care locuința cumpărată acolo este una de vacanță, fiind folosită în cea mai mare parte a timpului cu scopul de a fi închiriată și de a genera astfel venituri pasive de la distanță, atunci această problemă devine aproape inexistentă.” Bugetele medii la care se găsesc astăzi oferte pe piață sunt cuprinse între 200.000 și 500.000 de euro pentru o locuință în Dubai. Desigur, există și locuințe care pornesc de la 1.000 euro pe metru pătrat, în cartierele mai vechi ale orașului, însă prețurile pentru proprietățile noi și atractive sunt mai mari. Proprietățile pe care le recomandă consultanții sunt în câteva cartiere calitative, apropiate de centrul emiratului. „De exemplu, dacă am face o comparație puțin forțată între zonele premium/de lux din București, precum Floreasca sau Herăstrău, cu zonele Marina sau Downtown din Dubai, prețurile pe metru pătrat în cazul celor din urmă sunt cu circa 60-70% mai mari decât la noi, pe segmentul de piață respectiv.”

Totodată, trebuie avut în vedere că piața de ultralux lipsește în București, aceasta ajungând la zeci de milioane de euro în Dubai, în cele mai exclusiviste clădiri și proiecte rezidențiale. „Ținând cont de specificul Dubaiului, unde dezvoltările sunt realizate sub formă de mici orașe conectate între ele printr-o foarte bună infrastructură rutieră, devin criterii esențiale următoarele aspecte: cine este dezvoltatorul principal al cartierului și ce experiență are în dezvoltarea comunităților, precum și integrarea operatorilor de servicii și facilități.” Din acest punct de vedere, surprizele pot apărea oricând. Există multe clădiri care arată spectaculos în exterior, dar în interiorul cărora se pot găsi spații comerciale abandonate sau care arată înfricoșător. Așa cum în România există perspective incerte asupra prețurilor viitoare și a valorii chiriei pentru anumite zone foarte căutate din cauza carențelor grave de infrastructură, și în Dubai există zone cu perspective incerte. Motivele sunt legate de structura comunităților, calitatea serviciilor și facilitățile care vor exista.

„Dubaiul s-a dezvoltat miraculos în ultimii 50 de ani, fiind construit în deșert de la zero în această perioadă. Astăzi este un important centru financiar și hub comercial, fiind totodată denumit «noua Elveție» (în ceea ce privește depozitarea averilor, din care un procent semnificativ merge către produse imobiliare). Pentru potențialul său și planurile de dezvoltare, emiratul reprezintă o piață atractivă pentru numeroși investitori, inclusiv americani, arabi, mai nou și israelieni. Aproximativ 20% dintre investitori sunt ruși și ucraineni. Iar în ultimii ani, am observat și o creștere a interesului investitorilor români pentru Dubai.” În contextul geopolitic actual, emiratul s-a poziționat ca un teritoriu neutru, piața de imobiliare fiind aici în plină expansiune. Facilitățile fiscale, precum TVA zero pentru proprietățile rezidențiale și zero taxe pe venit, încurajează investițiile. Acesta oferă în plus drept de rezidență și reședință fiscală pentru investiții începând de la 185.000 de euro. „Până în 2050, Dubai își propune să ajungă la o populație de 6 milioane de locuitori, dublu față de cât are acum, ceea ce implică o creștere semnificativă a cererii de locuințe, pe termen mediu și lung”, adaugă Matei Maloș de la HomeFinders și Directimo.

Potrivit unui studiu realizat de cele două companii în martie 2022, în urma unor cercetări de teren și a peste 20 de interviuri cu principalele companii de dezvoltare imobiliară, property management, agenții imobiliare și brokeri de credite din Dubai, peste 85% dintre locuitorii emiratului sunt expați ce reprezintă peste 180 de naționalități. Anual, sunt lansate zeci de proiecte rezidențiale care sunt absorbite rapid. 90% din vânzări se fac în faza de off-plan, cel puțin în rândul dezvoltatorilor cu reputație bună. În majoritatea cazurilor, aproximativ 50% din prețul achiziției se plătește după livrare, în contextul sistemului care nu încurajează finanțarea realizată de către cumpărători/investitori și practic obligă dezvoltatorii să asigure un procent semnificativ din finanțare prin aport direct de capital. Costurile de întreținere sunt totuși destul de mari, arată același studiu, ajungând, de pildă, pentru un apartament de 50 de metri pătrați, să fie cuprinse între 80 și 250 de euro pe lună, fără utilități, adică electricitate, internet și altele. În plus, costurile cu aerul condiționat nu sunt deloc de neglijat, mai ales în perioadele cu temperaturi extrem de ridicate, care durează cam jumătate de an, din aprilie până în octombrie. „Creditele imobiliare pot fi contractate pentru proprietățile finalizate sau aproape de finalizare. Ceea ce nu se poate finanța este suma plătită ca avans pentru achiziția un proiect off-plan. Clienții pot opta pentru rate fixe sau variabile, însă ratele variabile sunt disponibile doar prin procesul complex de finanțare care necesită documentație deplină și analiză bancară completă, similar cu procesul din România. Produsele cu rate fixe sunt tip «credit cu buletinul»”, se arată în același studiu.

Trecut modest, viitor opulent

Dintr-un sătuc pescăresc, așa cum era în urmă cu un secol, Dubaiul a crescut exploziv și a devenit un important centru comercial internațional și un nod de transport major pentru pasageri și marfă, dar și una dintre cele mai râvnite destinații turistice din Orientul Mijlociu. În decembrie 1971, Emiratele Arabe Unite au ieșit de sub protectoratul britanic și au devenit stat independent.

Ce simplifică și mai mult procesul achiziției unei locuințe în Dubai este că nici măcar nu este nevoie ca viitorul cumpărător să călătorească acolo pentru procesul de aprobare a creditului, însă va fi necesar să fie prezent la semnarea contractului de credit și deschiderea contului în persoană. În Dubai nu se plătesc taxe pentru veniturile din chirii, pentru achiziția de proprietăți noi, majoritatea agențiilor imobiliare nu percep comisioane. Costurile cu mobilarea sunt și ele mai reduse, deoarece, în majoritatea cazurilor, apartamentele au atât mobilierul de bucătărie, inclusiv electrocasnicele, cât și dulapurile incluse. În plus, pentru închirierea pe termen lung, este uzual ca apartamentele să se închirieze nemobilate. „Conform discuțiilor cu brokeri imobiliari din Dubai, există și multe similitudini cu piața locală din București. Site-urile de anunțuri imobiliare din Dubai conțin peste 50.000 de oferte promovate, din care estimările sunt că peste 70-80% sunt false sau neactualizate. Acest lucru se poate vedea și pe piața locală, prin promovări online ale anumitor produse care nu mai există demult în portofoliul dezvoltatorilor”, arată cercetarea.

Pașaport pentru investiții exotice

O metodă prin care antreprenoarea Nicoleta Manea, cofondator al agenției imobiliare ANG Luxury Properties, lansată în 2011, dorește să îi familiarizeze pe români cu privire la oportunitățile din Orient este cea a evenimentelor. Compania sa a organizat, în martie anul acesta, o întâlnire cu potențialii investitori, în care au fost prezentate proprietăți din cadrul unui proiect rezidențial aflat în construcție, din portofoliul dezvoltatorului indian Sobha, activ pe piața luxury din Dubai. „În cadrul proiectului Sobha cumpără foarte mulți europeni, cele mai multe vânzări fiind în Londra”, spune Nicoleta Manea.

Pentru a facilita investițiile investițiile clienților de aici în proprietăți din emirat, au încheiat o colaborare cu o agenție de acolo. Nicoleta Manea susține că Dubaiul e o piață sigură, mai ales că, raportându-ne la vremurile pe care le trăim, acolo pandemia nu a făcut ravagii din punct de vedere economic. În plus, ea spune că acolo tot ce înseamnă bani este garantat de guvern. „Tu dacă vrei să îți cumperi un apartament la ei nu dai banii la dezvoltator. Banii se pun într-un cont escrow. Abia după ce e finalizată construcția dezvoltatorul are acces la banii respectivi. Și atunci nu există niciun fel de risc.” În plus, adaugă antreprenoarea, piața din Dubai este cel mai ușor de accesat, iar dacă vrei să cumperi un apartament acolo ai nevoie doar de pașaport, de număr de telefon, de adresă de e-mail și de adresa efectivă unde stai în România ca să îți poată fi trimis contractul. „Taxe nu sunt. Pe lângă asta poți să faci și plata prin transfer. Blocarea unui apartament se face prin intermediul unui link, 2% și cam atât. Totul e foarte simplu la ei. Evident, au și ei drafturi de contract pe care ți le pun la dispoziție, dar e mult mai facil decât la noi.” Potrivit ei, românii au bani de investit. Ce ne lipsește însă nouă ca mentalitate, mai ales în cadrul acestor evenimente, este, în opinia sa, rapiditatea de a lua decizia unei investiții, apartamentele epuizându-se foarte repede. „Românii iau decizia, dar parcă mai vor să fumeze o țigară, să stea zece minute să se gândească, de aceea prin intermediul evenimentelor de acest tip vrem să educăm piața.” Ea povestește că atunci când lansezi un proiect în Dubai spre exemplu, acolo vin 1.000 de oameni și fac licitație ca să cumpere, iar cine se mișcă cel mai repede câștigă. „La noi lansarea proiectului înseamnă doar să vină un om în față la pupitru, să povestească trei cuvinte și cam atât. Și la noi în România, dacă înțelegi oportunitatea și investești încă dintr-un stadiu super incipient poți oricând să-ți dublezi banii.”

De aceea, pe viitor, ANG Luxury Properties are în plan organizarea unor evenimente  similare și la Oradea și Cluj, deoarece „sunt mulți oameni cu bani și acolo, care deja au cumpărat apartamente în Dubai și vor să mai facă achiziții”, dar și în afara țării, pe piețe precum Franța sau Luxemburg. În principiu, ea notează că românii care fac o achiziție în Dubai cumpără pentru închiriat, dar există totuși un amestec, sunt împărțiți în două categorii. „Cei care vor să închirieze și iau apartamente mici, cu un dormitor, și cei care cumpără de trei camere și se gândesc să îl țină pentru când merg în vacanțe, se gândesc să nu mai meargă la hotel pentru că deja au destul de multe facilități aici.” Acestora li se adaugă și categoria de investitori care vor să facă exit, ca peste un an-doi să revândă, „pentru că în Dubai creșterea prețurilor când vrei să faci un exit e între 30 și 100%”. Povestește, de exemplu, că s-au cumpărat unele apartamente cu 300.000 de euro în urmă cu doi ani și acum, în același proiect, valorează peste 800.000 de euro. „Creșterea este foarte mare.” Printre cei care au cumpărat prin intermediul agenției există atât oameni de peste 50 de ani, „foarte deschiși”, cât și persoane tinere, care au diferite businessuri, deopotrivă pe diverse funcții, de la doctori și avocați la oameni cu diferite poziții în top managementul din companiile locale. Nicoleta Manea spune că în momentul de față prețurile în Dubai sunt bune, iar randamentul, care depinde de apartamente și de sezon, și recuperarea banilor sunt puțin mai rapide decât la noi deoarece în primul rând ai posibilitatea să închiriezi mult mai repede. Potrivit ei, randamentul anual este de circa 12-16%, în timp ce în România e de 7-10%. „În sezon apartamentele pot fi închiriate și cu 250 de euro pe noapte – e un randament bun. Dar recuperezi banii cam între șase și opt ani. De aceea sunt importante pozițiile-cheie în care cumperi. În general recomandăm clienților noștri să fie aproape de Downtown.” Cât despre lunile în care se pot face bani în Dubai din apartamente închiriate, ea spune că în ultimii ani s-a mai schimbat și clima, acum fiind cam trei luni în care nu vin turiștii clasici, „dar să nu uităm că este totuși un pol investițional foarte mare, sunt foarte multe businessuri care se dezvoltă, astfel încât sunt mulți oameni de business care fac afaceri acolo. Plus că ei au aer condiționat chiar și pe străzi.” Potrivit ei, în high-season, închirierea unui apartment într-o locație foarte bună, cum e JBR Beach, e 4.000 de euro pe săptămână, dar în săptămâna cu Revelionul se plătesc și 14.000 de euro. „Cumva se amortizează lunile foarte călduroase, în care poate nu e chiar atât de mare cererea.” Antreprenoarea amintește și de Business Bay, o altă zonă din Dubai, orientată preponderent pe business, după cum o arată și numele. „Dacă achiziționezi un apartament în zona respectivă, e închiriat cu siguranță tot timpul anului de oameni care vin să facă business în Dubai. Ei nu se cazează pe Palmier. Se cazează în Downtown, să fie aproape de centrul de interes, dar clădirile de birouri sunt acolo.” Din punct de vedere al dimensiunii, Manea spune că studiourile au cam între 45 și 48 de metri pătrați, iar apartamentele de două camere încep de la 51 de metri pătrați și se duc până la 57 de metri pătrați. Există, de asemenea, și varianta de un dormitor plus studio, în sensul că sunt două camere principale și există și o extra cameră mai mică pe post de birou, iar acelea încep de la 67 de metri pătrați și se duc până la 73 de metri pătrați. „În general primele care se epuizează sunt cele micuțe, pentru că au și prețuri mai bune, dar pentru investitorii care iau în considerare să stea la un moment dat acolo, când se duc în vacanță, clar sunt recomandate cele de la trei camere în sus.” Prețurile încep, potrivit ei, de la 190.000 de euro în cazul apartamentelor mai mici, în timp ce apartamentele de două camere ajung pe la 250.000, cele de trei camere au un preț de pornire de 325.000 de euro, pentru patru camere – „depinde, desigur, de poziție, de vedere și nu numai”, trebuie să scoți din buzunar de la  600.000 de euro în sus, iar o vilă ajunge la 1-12 milioane. „Prețurile sunt foarte bune pentru poziție, pentru facilitățile pe care le oferă și încă un lucru frumos la ei este că atunci când cumperi un apartament în Dubai toate lucrurile fixe, precum bucătăria împreună cu electrocasnicele, tot ce ține de dressinguri, există deja. Tu îți mai pui patul, canapeaua și obiectele de decor, ceea ce e un lucru bun, mai ales că mobilierul e ieftin în Dubai.” În vederea închirierii, agenția pune la dispoziția investitorilor și servicii de property management, în care e inclus „absolut tot, în sensul că vine un om, face poze, se ocupă de tot ce înseamnă curățenie când e cazul și postează inclusiv anunțurile pe Airbnb sau în ce sistem vrea el să închirieze. Pe scurt, omul nu trebuie să facă absolut nimic”. Pentru clienți, adaugă ea, e mai simplu să știe că o companie care are un renume în piață colaborează cu un dezvoltator pentru care garantează. „Adică dacă eu spun că tu îți iei niște bani cumpărând acolo, înseamnă că așa este. De-asta după primele plăți, după primul an, tu deja poți să îl închiriezi atunci când e gata. Planurile de plăți sunt foarte bune în Dubai, plătești o anumită parte până e gata proiectul și o altă parte după ce proiectul e finalizat, încă trei ani după.”

În Dubai, taxa lunară de property management e cam 20% din venit. „În România sunt mai mici taxele de property management. În funcție de valoarea apartamentului sunt între 100 și 300 de euro pe lună. La un apartament de 500 de euro/lună luăm 100, dacă e 800 de euro luăm 150-200, depinde de valoare.” În Dubai, în schimb, spune că este rentabil să închiriezi pe noapte, iar prețurile sunt diferite. „Dacă un studio e între 100 și 150 de euro pe noapte, în high season poate chiar mai mult, un apartament mai mare este între 200 și 250 de euro pe noapte – se aliniază hotelurilor de 5 stele. Și am observat că sunt foarte multe familii care se duc și la hoteluri de top, cunoscute, dar parcă preferă să stea la etajul 70, cu o vedere faină și să aibă o serie de facilități, mai ales în cazul familiilor cu copii.” Toate aceste blocuri spune că au și piscine, așa că, dacă nu vrei să te deplasezi, „ai realmente tot ce îți trebuie acolo”. De aceea, recomandarea sa este întotdeauna spre apartamente de cel puțin trei camere. Ce înseamnă însă luxul în Dubai? La fel ca în cazul oricărui proiect imobiliar, cel mai mult contează locația. „În primul rând facilitățile și poziția, acestea sunt obiectivele comune. La noi, dacă sunt proiecte cu piscină, deja e ceva extraodinar, însă acolo e ceva normal.” Din punctul său de vedere faptul că ei au niște zone – parcările spre exemplu – foarte bine puse la punct, care nu se văd, este un avantaj față de ceea ce este la noi. În plus, chiar dacă sunt în mijlocul deșertului, au extrem de multă zonă verde, plantată de ei. „Apoi, în proiectul ăsta, Sobha, de la tine de la bloc până la mall, ținând cont că e o lagună acolo, ai un water taxi care îți e pus la dispoziție. Zonele comune, cum sunt lobby-urile, reprezintă ceva întâlnit în toate blocurile. În ceea ce privește finisajele, și noi avem finisaje de bună calitate. În Dubai, nu toți dezvoltatorii pun accent pe acest aspect, Sobha e unul dintre dezvoltatorii luxury de acolo.”

A doua casă pentru antreprenorul-investitor român

Emiratul Dubai nu este deloc străin antreprenorului Ștefan Mandachi, fondatorul lanțului de restaurante Spartan și proprietarul hotelului Mandachi Hotel & Spa, cunoscut și pentru protestul său inedit referitor la infrastructură, prin construcția unui metru de autostradă în Suceava, dar și pentru implicarea în mai multe cauze sociale, printre care și ajutorarea refugiaților ucraineni. „Din 2013 vin de mai multe ori pe an în Dubai. Dubai este un soi de a doua casă pentru mine. Mă inspiră orașul, mă inspiră disciplina, ordinea. Am ales Dubai pentru că este predictibil în primul rând. Am certitudini ca investitor. Cetățeanul este respectat, investitorul e respectat. Admir leadershipul de aici, strategia de țară și filosofia clasei politice. Măsurile haotice și absurde împotriva HoReCa m-au făcut să caut alte piețe. Prigoana nejustificată împotriva industriei a fost un alt factor important să deschidem Mandachi Dubai”, povestește el pentru Business MAGAZIN. Mandachi a anunțat în vara anului trecut înființarea unui birou imobiliar acolo, dedicat exclusiv investitorilor români, care își doresc investiții cât mai sigure în domeniul imobiliarelor. Din punct de vedere birocratic, lucrurile se desfășoară mai simplu în Dubai  decât acasă: „În primul rând, eu am ca partener un asociat cu care mă cunosc din 2006, de când eram în liceu. Contează enorm să ai încredere în colaborator. Apoi, un avocat bun îți deslușește multe căi. Procedurile sunt pro-antreprenor. La ei ești încurajat să investești, spre deosebire de România. Taxele sunt mult mai mici. Impozitele la fel.”

MandachiDubai.com vinde imobile începând cu 300.000 euro și țintește clienți  care cumpără imobile premium: „Avem multe cereri de apartamente de 80.000 – 150.000 euro, dar nu e în targetul nostru. Asociatul meu, Marius Pîslariu de la MandachiDubai a condus o echipă care a intermediat vânzarea de imobile de mai multe milioane de euro. Sunt clienți care caută imobile doar de la 1 milion în sus. Noi oferim servicii complete, de la transport VIP de la aeroport până la înmânarea certificatului de proprietate.” Clienții lor caută investiții sigure, dar și clienți care vor să revândă. Și, pentru că, „în Dubai creșterea este spectaculoasă”, după cum observă antreprenorul, el nu vrea să se oprească la real estate și plănuiește să își aducă și brandurile din HoReCa aici: „Vrem să deschidem și restaurante Spartan în Emirate și să dezvoltăm mai multe francize, inclusiv hoteliere”.

Răzvan Pascu, un antreprenor cunoscut pentru activitatea lui în domeniul turismului, se numără și el printre cei care au ales să parieze pe potențialul imobiliar din Dubai, devenind ulterior el însuși consultant pentru cei interesați de această piață.

„Nu am luat în calcul să ne mutăm acolo, ci am cumpărat ca o investiție. A contat foarte mult sistemul de plată în rate pe durata construcției – plătești 50% pe perioada construcției și apoi restul pe durata a încă doi ani după ce construcția este gata, când te poți folosi deja de apartament”, spune el.

Răzvan Pascu a cumpărat trei apartamente cu o valoare totală de 1,4 milioane de euro, la etajele 2, 19 și 31 ale unui proiect rezidențial aflat în construcție. Potrivit lui, în Dubai prețurile depind foarte mult de etajul la care se află și de priveliștea pe care o oferă. „De anul trecut până acum, prețurile au mai crescut cam cu 10%. Consider că e o oportunitate foarte bună de investit acolo, îți scoți investiția rapid.” Atractivitatea emiratului vine și ca urmare a faptului că Dubaiul a crescut foarte mult din punct de vedere turistic, mai ales în ultimii doi ani, pentru că a gestionat foarte bine pandemia, este de părere Răzvan Pascu.

Sky is the limit, nu doar când vine vorba de construcțiile arabe

Până în prezent putem vorbi de proprietăți în valoare de peste 50 de milioane de euro cumpărate de investitori români în Dubai, iar valoarea acestor investiții va continua să crească. „Considerăm că numărul investitorilor autohtoni în această regiune va crește cu siguranță în viitor, când se va ajunge la un total de ordinul a proprietăți de sute de milioane de euro, cumulat, achiziționate de investitori români”, observă Ionuț Nicolescu, președintele companiei de consultanță imobiliară, activă și pe segmentul vânzărilor de apartamente SVN Romania. Din punctul lui de vedere, putem vorbi cu siguranță de un trend în ceea ce privește investițiile imobiliare în Dubai și nu doar din partea investitorilor români, ci și din partea investitorilor străini în general, în special din zona Europei. „Este cu siguranță o tendință care se manifestă la nivel european – încă de ceva mai multă vreme comparativ cu România. În plus, conflictul din Ucraina schimbă fluxurile financiare la nivel global iar Dubaiul se numără printre câștigători din acest punct de vedere.”

El adaugă că Dubaiul a devenit o piață atractivă de investiții în special pentru investitorii din anumite piețe regionale din Europa, precum cei din România, unde în prezent se înregistrează rezultate mai slabe pe segmentul de investment în rezidențial în contextul conflictului din Ucraina: „Dubai a căpătat astfel un interes crescut, atât pentru plasamente financiare, cât și ca potențial de obținere a unui randament anual sau a unui profit de revânzare, fiind o piață cu o expunere internațională, de dimensiuni foarte mari”. Totuși, la fel ca în cazul oricărei investiții, riscurile nu lipsesc nici când vine vorba despre însoritul emirat: „Există și potențiale riscuri și dificultăți care pot fi întâlnite pe acest segment de business și investitorii trebuie să fie atenți și în privința acestora. Portofoliile vor fi mai dificil de administrat comparativ cu investițiile locale, în București și împrejurimi, și chiar dacă Dubaiul reprezintă un oraș cosmopolit, diferențele culturale există – ca de altfel în orice alt stat – și acestea pot reprezenta impedimente pentru anumiți investitori.” În ceea ce privește profilul investitorului român în proprietăți imobiliare, acesta nu diferă de cel care investea și în România în astfel de active: „Vorbim de persoane cu resurse financiare, care doresc să își diversifice portofoliile și au testat deja piața imobiliară, știu că se pot obține randamente atractive din închirierea unei proprietăți sau din revânzarea sa după o anumită perioadă de timp”. Investitorii români sunt atrași de prețurile proprietăților, care sunt în general mai mari comparativ cu cele ale proprietăților din București, dar diferențele nu sunt uriașe, mai ales dacă le comparăm cu proprietăți de pe segmentul de lux din București. Yield-urile potențiale sunt atractive (notă: randament anual potențial care ar putea fi obținut din închirierea proprietății achiziționate), fiind cuprinse în medie între 7% și 10% pe an în euro, în funcție de momentul tranzacției, dar la sume mai mari de regulă comparativ cu cele de pe piața locală. În plus, potențialul de revânzare trebuie luat de asemenea în calcul, după cum punctează reprezentantul SVN Romania. „Dubaiul este o piață imobiliară internațională, cu expunere globală, ceea ce facilitează potențialul de business. Este un oraș foarte cosmopolit, cu o populație de peste trei milioane de persoane – dintre care peste 85% sunt expați, cu o vârstă medie tânără, de aproximativ 30 de ani, și cu un potențial real de dublare în următorul deceniu”, spune Nicolescu. Din punctul lui de vedere, această piață va continua să crească, concomitent și numărul  investitorilor români și vom  observa și o diversificare și o îmbunătățire a serviciilor de brokeraj pe acest segment, unde există cu siguranță loc de îmbunătățiri. „Dubaiul va continua să crească, atât macroeconomic, cât și demografic și turistic, deci potențialul de investiție va continua la rândul său să crească, de la potențiali noi expați până la o creștere a prețurilor proprietăților imobiliare”, spune Nicolescu. Prin urmare, sky is the limit, și nu doar când vine vorba despre etajul în care v-ați putea alege și următoarea proprietate pentru investiție.

Avantaje vs.  dezavantaje pentru investiții imobiliare în Dubai

Avantaje:

►Œ Principalul avantaj este reprezentat de expunerea globală și de volumul general de disponibilități financiare în zona respectivă. Când vorbim de potențiali parteneri sau chiriași sau cumpărători din aproape orice țară de pe Glob, este evident că potențialul de business este mult mai ridicat. În plus, perspectivele și dezvoltarea continuă a Dubaiului reprezintă un alt punct major de atracție pentru potențialii investitori.

► Faptul că Dubaiul reprezintă un oraș foarte cosmopolit și faptul că este o destinație turistică de top la nivel global reprezintă alte două puncte principale de atracție.

►Ž Calitatea construcției este ridicată, dezvoltarea urbanistică este la un cu totul alt nivel, iar alte elemente specifice Dubaiului și Emiratelor – spre exemplu, o rată a infracționalității foarte redusă – fac ca această zonă să prezinte numeroase elemente atractive pentru potențialii investitori.

Dezavantaje

Œ► Clima: Dubai are un climat deșertic și două sezoane – iarna și vara. Verile din Dubai încep, în general, în ultima săptămână din aprilie și se încheie în prima săptămână din octombrie. Această perioadă este caracterizată de temperaturi extrem de ridicate, vânturi fierbinți și umiditate mare.  

► Un alt dezavantaj ar putea fi reprezentat de administrarea unui portofoliu într-un alt stat, foarte diferit din punct de vedere cultural, investitorul român fiind în unele cazuri unul de tip tradițional, care dorește să fie aproape de investițiile sale.

►Ž Calitatea serviciilor la care va apela, de la brokeraj la administrare, va fi determinantă din acest punct de vedere. Este loc de îmbunătățiri și când vine vorba despre reglementările privind protecția consumatorului.

„Cererea a crescut semnificativ în ultimele luni, mai ales în contextul geopolitic din Ucraina, în care Emiratele Arabe au fost identificate ca un refugiu mai sigur pentru depozitarea averilor. Este o piață în plină expansiune, deci cu perspective bune de creștere pe termen mediu și lung.”

Matei Maloș, CEO, HomeFinders și Directimo

„Dacă am face o comparație puțin forțată între zonele premium/de lux din București, precum Floreasca sau Herăstrău, cu zonele Marina sau Downtown din Dubai, prețurile pe metru pătrat în cazul celor din urmă sunt cu circa 60-70% mai mari decât la noi, pe segmentul de piață respectiv.”

Nicoleta Manea, cofondator, ANG Luxury Properties

„Avem multe cereri de apartamente de 80.000 – 150.000 euro, dar nu e în targetul nostru. Asociatul meu, Marius Pîslariu de la MandachiDubai, a condus o echipă care a intermediat vânzarea de imobile de mai multe milioane de euro. Sunt clienți care caută imobile doar de la 1 milion în sus. Noi oferim servicii complete, de la transport VIP de la aeroport până la înmânarea certificatului de proprietate.” 

Ștefan Mandachi, fondator, Spartan, Mandachi Hotel & Spa

„Considerăm că numărul investitorilor autohtoni în această regiune va crește cu siguranță în viitor, când se va ajunge la un total de ordinul a proprietăți de sute de milioane de euro, cumulat, achiziționate de investitori români.”  

Ionuț Nicolescu, președinte, SVN Romania