Familia care schimbă total piața imobiliară din București. Ei construiesc acum un nou tip de apartamente și locuințe speciale pentru bonele filipineze

Într-o piață imobiliară efervescentă, cu proiecte noi anunțate constant, o familie de dezvoltatori vrea să se diferențieze prin construirea unui complex rezidențial care să aducă detaliile unui butic pentru peste 300 de apartamente. „WIN Herăstrău este cel mai mare complex imobiliar rezidențial tip butic pe care eu l-am văzut, cu detalii care se regăsesc acum în proiecte cu

20 de apartamente. Spre exemplu, parasolarele cu care vor fi dotate logiile vor avea o valoare totală de 860.000 de euro”, descrie Cristian Pascu (35 de ani), CEO al
PSC Group, cel mai nou pariu al afacerii de familie pe care acum o conduce.
Proiectul presupune dezvoltarea, pe o suprafață de 11.500 de metri pătrați din Cartierul Francez, din proximitatea parcului Herăstrău, a unui complex rezidențial format din șase clădiri. Valoarea de piață a proiectului este estimată de dezvoltator la 70 de milioane de euro. Primele cinci imobile din complexul rezidențial WIN Herăstrău vor cuprinde 252 de apartamente cu 2 până la 5 camere, structurate pe un regim de înălțime de tipul 2S plus D plus P plus 5E. Cel de-al șaselea – pentru care vor obține autorizațiile anul acesta – va include încă 50 de apartamente, evaluarea de 70 de milioane de euro fiind pentru întregul proiect. În prima fază a fost cumpărat terenul aferent pentru dezvoltarea a cinci dintre clădiri, iar ulterior, la finalul anului trecut, a fost suplimentată achiziția lotului de teren pe care se va construit cel de-al șaselea corp de clădire. Valoarea terenului, la prețul actual al pieței, ar fi de 1.500 euro/mp, prețul total situându-se astfel la o valoare de piață de 3 milioane de euro, potrivit lui Pascu.
Termenul de finalizare a proiectului este estimat la martie 2021 pentru primele patru clădiri, iar pentru clădirea 5, la septembrie 2021, cea de-a șasea clădire urmând a fi livrată în martie 2022. Prețul de vânzare a pornit de la 1.700 euro/mp, iar pe măsură ce au avansat lucrările, a ajuns la 2.100 euro/mp. Proiectul include însă și penthouse-uri de până la peste 340 de metri pătrați, pentru care prețul pornește de la 2.700 de euro/mp. Până acum, dezvoltatorul a vândut 101 apartamente, cu o medie a avansului primit de la clienți de 53%. „Dintre clienți, 35-40% sunt investitori. Există  și persoane care au plătit integral, eu am cerut 20% avans, dar pentru că și-au dorit discount, a venit această propunere din partea lor. Apartamente în regim normal am vândut încă înainte de a avea autorizație 20 de bucăți (cu 1.700 – 1750 euro/mp)“, spune Cristian Pascu. „Proiectul e gândit ca 30-35% să se finanțeze din vânzări, nu am luat în calcul să se finanțeze doar din surse proprii 100%“, adaugă el.
PSC Group include și firma  PSC Property Management, care administrează apartamentele vândute în regim de investiție. Dezvoltatorul promite astfel clienților care își doresc achiziția unui apartament în scop investițional, administrat prin firma lor de property management, un randament de 7%. „Randamentul este calculat la valoarea totală investită – la un apartament de 150.000, calculăm 7%, garantat, în fiecare an“, explică el. Cel de-al cincilea imobil din complex este cel gândit, încă din stadiul de proiectare, pentru clienții orientați pe investiții – fiind format mai ales din apartamente cu două camere, dar care va include și 17 garsoniere: „Este din ce în ce mai la modă tendința bonelor filipineze – poate două familii vor să împartă o bonă filipineză, care va sta într-o garsonieră“, descrie Pascu argumentul structurării imobilului astfel.
Compania lucrează cu BTD Construct în prezent, care este antreprenorul general al proiectului, în condițiile în care firma cu care au demarat proiectul, grecii de la Octagon Group, au intrat în procedură de insolvență după demararea proiectului. „Am discutat cu Octagon și cu administratorul lor judiciar să ne lase utilajele, să ne lase oamenii, iar cu utilajele lor și oamenii lor, dar plătiți de noi, am executat lucrările sub coordonarea noastră. Am devenit constructori peste noapte. A fost și o ambiție de a demonstra că de fapt un proiect ține foarte mult de dezvoltatorul lui, nu de firma de construcții, firmele de construcții pot să pățească multe și nu pot să răspund eu de ele în fața clienților. Am predat amplasamentul constructorului BTD așa cum se predă unui antreprenor general“, descrie Cristian Pascu modul în care au realizat fundațiile speciale ale proiectului.
El reprezintă cea de-a doua generație de antreprenori a businessului de familie românesc – un grup fondat în 1997, format din opt companii care acoperă o sferă de discipline printre care se numără construcțiile, proiectarea, arhitectura, project managementul, finanțarea și consultanța juridică. Grupul are încasări totale de circa 15-20 milioane de euro, potrivit lui Pascu.
Afacerea a fost înființată de tatăl lui Cristian Pascu, Dumitru Pascu, de profesie inginer în construcții, precum și de nașul său, Costi Ștefănescu, care a înființat fabrica de tâmplărie și aluminiu WIN Impex. După Revoluție, tatăl său a fost șef de șantier la spitalul municipal din Bremen, apoi a revenit în țară, unde nașul său punea bazele uneia dintre primele fabrici de tâmplărie PVC și aluminiu din țară, respectiv WIN Impex, prezentă și acum în grupul de companii pe care îl conduce. În 2007, când a terminat studiile, a făcut echipă cu ei, tatăl său concentrându-se pe aspectele tehnice ale afacerii, iar el, pe strategie. Nu sunt străini însă de proiectele imobiliare – printre acestea se numără un complex de imobile și la Pitești, în Băneasa – Stejari, cât și în Balotești și, ca orice dezvoltator imobiliar cu vechime, au fost și ei afectați de criză. „Cred că nu ajungeam la WIN Herăstrău dacă nu era corecția din piață generată de criză”, spune tânărul care a intrat în imobiliare chiar în plin avânt al acestora, în 2007, la 22 de ani. 

CONTEXT:
Piața imobiliară își continuă efervescența, cu noi proiecte anunțate de către dezvoltatori pe toate segmentele acesteia. Dezvoltatorii din rezidențial par să fi învățat din lecțiile crizei și construiesc acum proiecte prin care să se diferențieze, pe care să le vândă mai ales clienților cu venituri medii spre mari.  

DECIZIE:
Dezvoltarea de către PSC Group a unui complex rezidențial în regim de înălțime redus, în zona Parcului Herăstrău, care va include circa 300 de apartamente, dar care va prezenta caracteristicile unui butic de câteva zeci de apartamente.

Finanțarea proiectului – din fonduri proprii și din banii investitorilor (circa 35%), care ar trebui să primească un randament de 7% pentru investiția
într-un apartament. 

CONSECINȚE:
PSC Group a vândut deja 101 de apartamente, din fazele incipiente ale proiectului, cu un avans mediu de 53%.