De ce în poze proiectele imobiliare sunt pline de spații verzi, dar în realitate acestea ajung suprafețe betonate

Spațiile verzi, copacii și iarba necesită mentenanță, sisteme de irigații și investiții alături de personal specializat pentru aceste operațiuni, motiv pentru care acestea aduc după sine și cheltuieli suplimentare pentru cei care de cele mai multe ori au deja un credit de achitat pentru locuință. De partea cealaltă, presiunea pe cost determină dezvoltatorii să utilizeze „intensiv” terenul, care ajunge ocupat de alei, locuri de parcare și clădiri, astfel încât costul final să fie unul mai mic. Pe de altă parte, oamenii doresc să aibă spații verzi, dar nu doresc să plătească pentru ele – urmărind tendința celor din blocurile vechi. Din acest motiv, unele proiecte sunt prevăzute cu spații verzi care însă ulterior nu sunt menținute în stare bună și ajung zone cu pământ uscat.

„Clienții nu sunt dispuși să plătească pentru mentenanța spațiilor verzi. Putem observa în cadrul proiectelor finalizate că zonele verzi au fost lăsate în paragină. Unii dezvoltatori ajung să restrângă spațiile verzi deoarece este mai ieftin să ai un loc de parcare în exterior, decât în subteran. Și pentru a primi avizul de la Comisia de Trafic și recepția la sfârșitul lucrărilor, trebuie să faci dovada realizării numărului necesar de locuri de parcare”, a spus Antoanela Comșa, director general al subsidiarei locale a companiei spaniole de dezvoltare imobiliară Gran Via și președinte al AREI (Asociația Investitorilor Străini în Real Estate). Ea a subliniat faptul că „procentul spațiilor verzi trebuie să fie de 30% în cadrul proiectelor. Noi le-am realizat în cadrul celor dezvoltate de Gran Via, sau urmează să le realizăm până la finalizarea proiectelor. Investiția este în jur de 100 de euro pe metru pătrat. Excepție face parcul de 5.000 mp pe care urmează să îl realizăm până la sfârșitul proiectului Gran Via Park, unde costul va fi de aproximativ 250 euro/mp.

Potrivit analiștilor din piață, sunt și dezvoltatori care promit locuri de parcare, însă ulterior acel teren este transformat în suprafață verde deoarece nu toți cei care cumpără apartamente cumpără și locuri de parcare. În acest caz, problema este și mai gravă în cazul clădirilor de birouri, unde dezvoltatorii construiesc locuri de parcare la subteran, investind sume mai mari în structura clădirii, pentru ca ulterior acestea să rămână neînchiriate din cauza costului considerat de unii prea mare. „Influența spațiilor verzi s-a simțit doar în proiectul Gran Via Park, unde se știa la început de viitorul parc privat. În celelalte proiecte, inclusiv Aviației Apartments, clienții nu s-au interesat de zonele verzi”, a spus Antoanela Comșa. În acest caz, spațiile verzi urmează a fi cedate către asociațiile de proprietari, ce ar trebui să se ocupe de mentenanța acestora.

În cazul proiectelor din sudul Bucureștiului, accentul cade de multe ori pe componenta prețului, atât în ceea ce privește investiția cât și mentenanța ulterioară a spațiilor, clienții nu întotdeauna dorind să plătească lunar în plus pentru a menține gazonul în stare optimă.
În cazul proiectului Cartierul Solar din zona Metalurgiei, din suprafața lotului de 48.000 mp, parcul interior reprezintă circa 14.000 mp, sau 30% din total.

Potrivit dezvoltatorului, investiția în amenajare a fost de circa 500.000 de euro, luând în calcul iarba, copacii, gardul viu și aleile pietonale plus un loc de joacă pentru copii.

„Spațiile verzi au fost construite înainte de începerea construcției blocurilor și nu au suferit modificări, ci chiar s-au extins zonele din jurul blocurilor. Campaniile de promovare realizate au pus accent pe existența spațiilor verzi și estimăm că 80% dintre actualii clienți au cumpărat datorită acestora”, observă Adrian Rus, director de marketing și vânzări pentru Cartierul Solar. Mentenanța spațiilor verzi are un cost lunar, indiferent de sezon, între 1.000 și 2.000 de euro, dar variază în funcție de lucrări. „Acum costul de mentenanță se împarte la locatarii mutați în cartier, circa 600, și sunt vândute 846 de apartamente din totalul de 963, astfel încât la final, când toți se vor muta, costul mentenanței va scădea”, a spus Adrian Rus.

La extremitatea cealaltă, în proiectele One United, unde cel mai ieftin apartament pleacă de la circa 80.000 de euro, iar cel mai scump, penthouse-ul de la ultimul etaj, ajunge la câteva milioane de euro, se investesc sute de mii de euro în amenajarea spațiilor verzi, pentru a fi în ton cu zona din jurul parcului Herăstrău.

„Spre exemplu, One Floreasca City este unul dintre cele mai mari proiecte de regenerare urbană din zona centrală a Bucureștiului. Întreg proiectul va fi construit pe un teren de 2,8 hectare, din suprafața căruia 30% vor reprezenta spațiile verzi. În plus, vor fi amenajate alei pietonale, zone de relaxare și un loc de joacă pentru copii”, a adăugat Victor Căpitănu, acționar și fondator al One United Properties. El a subliniat că în fiecare proiect investițiile în spațiile verzi se ridică la câteva sute de mii de euro.

În cazul Forte Partners, dezvoltatorul condus de Geo Mărgescu spune că în cazul proiectului rezidențial Aviației Park, în care au investit 37 mil. euro, spațiile verzi reprezintă peste 50% din suprafața proiectului. Din cei 15.000 de metri pătrați de teren, numai 3.700 metri pătrați vor fi ocupați de amprenta celor patru clădiri.

„Clienții pentru apartamentele din Aviației Park caută locuințe din segmentul medium-high și sunt, în mare parte, manageri de nivel mediu și de top, familii cu unul sau doi copii, investitori tineri care au achiziționat unul dau două apartamente și proprietari de portofolii de real estate. Clienții din această categorie sunt foarte interesați de existența spațiilor verzi din ansamblul rezidențial, acestea reprezentând unul dintre criteriile principale în decizia de cumpărare, pe lângă preț și localizare”, a spus Geo Mărgescu, CEO și cofondator al Forte Partners.

Valentin Morar, CEO al Wallberg Properties, spune că în cazul proiectelor sale, procentul spațiilor verzi este între 25 și 35%, în funcție de teren și proiect, iar investițiile în acestea variază de la 50 până la 120-140 de euro/mp, cum a fost cazul în proiectul Arad Plaza de 1.400 mp. El a subliniat că în ceea ce privește mentenanța, sistemul de irigații este cel care urcă ulterior costul.

Dar sunt dispuși clienții să achite costul? „Depinde. O bună parte din clienți înțeleg rolul spațiilor verzi și faptul că întreținerea lor costă. Însă avem și surprize. Pentru întreținerea unei terase de 20 mp, costurile pot ajunge la aproximativ 200 de lei pe lună și sunt clienți care nu sunt dornici să își asume acest efort financiar”, a explicat Valentin Morar. Grupul de companii imobiliare Wallberg Properties, controlat de antreprenorul arădean Valentin Morar, a încheiat anul trecut cu venituri de peste 18 mil. euro, dezvoltatorul bifând cu succes livrarea a două proiecte în Arad și a unui proiect în Brașov, însumând peste 30.000 de metri pătrați.

În cazul Estic Park suprafața verde ajunge la circa 40% din totalul lotului de 50.000 mp, iar dezvoltatorul a investit 600.000 de euro în zone de parc și relaxare.

„Influența spațiilor verzi este foarte mare când vine vorba de decizia de achiziție deoarece oamenii sunt atrași de un stil de viață și de un concept integrat, nu doar de metrii pătrați”, a spus Alina Verdeață, managing director, Green Alley, agent exclusiv Estic Park. În acest caz, costurile acestora sunt de circa 5% din costurile de întreținere lunară – iar media întreținerii lunare se situează în jurul valorii de 20 euro/mp – aceste costuri fiind angajate și controlate direct de către asociația de proprietari, potrivit datelor dezvoltatorului, care subliniază că în acest caz clienții sunt dispuși să plătească pentru mentenanța acestora.

O altă alternativă a spațiilor verzi este aceea ca pe lângă iarbă să se opteze și pentru copaci, care în timp vor ajuta la eficientizarea energetică a clădirilor, prin umbrirea acestora și implicit prin consumul mai redus al aparatelor de aer condiționat pe timp de vară.

„Am ales special arbori care vor devansa clădirea, care vor «masca» imobilul în 7-10 ani. Sistemul de irigare va fi conectat la un puț pentru a controla costurile complexului, dezvoltatorul ținând cont de nevoile locatarilor pe termen lung, costuri de apă și întreținere”, a spus John Cușa, business development director la Străulești Lac Alfa, dezvoltatorul Atria Urban Resort. El a subliniat că media pe apartament va fi de circa 40-45 de lei. Prima fază a proiectului dezvoltat în nord-vestul Bucureștiului va aloca 40% din suprafața totală spațiilor verzi și aleilor pietonale. Investițiile în amenajări se ridică la circa 200.000 – 250.000 de euro în prima fază. Dezvoltatorii au subliniat că pentru a maximiza suprafețele verzi și impactul redus, nu au construit clădiri de șase etaje în formă de E, ci clădiri în formă de U de patru etaje.

„Vizita este decisivă în momentul achiziției. Când se vizitează locația, există reacția de surprindere, având în vedere spațiile libere și înălțimea redusă a clădirilor”, a subliniat John Cușa. Pe măsură ce proiectul este mai departe de centru, cu atât suprafața verde promovată de dezvoltator este mai mare.

Ahmet Buyukhanli, președintele Opus Land Residential Development, cel care dezvoltă proiectul din partea de nord a Capitalei, lângă șoseaua de centură, spune că aproximativ 50% din suprafața Cosmopolisului este destinată zonelor verzi și facilităților din cadrul complexului, proiectul fiind conceput de la bun început și construit ca un mic oraș. În cadrul proiectului există două parcuri cu o suprafață însumată de 10.000 de metri pătrați în care sunt amenajate și locuri de joacă pentru copii, peste 20 de piscine, plajă pe malul lacului, terenuri de sport și alte spații de relaxare.

„Investițiile derulate în dezvoltarea și amenajarea de spații verzi sunt de ordinul sutelor de mii de euro si dacă adăugăm și investițiile aferente facilităților (strip mall, piscine, plajă, zone de relaxare) putem vorbi de sume de ordinul milioanelor de euro. Până în prezent, în dezvoltarea Cosmopolis au fost investite în total peste 300 mil. euro”, a subliniat Ahmet Buyukhanli. În ceea ce privește costul pentru cei care locuiesc acolo, taxa lunară de întreținere se situează între 50 și 80 de euro, în funcție de tipul de locuință și de suprafața acesteia, și include totalitatea serviciilor de administrare ale ansamblului, care cuprind nu numai întreținerea spațiilor verzi, dar și întreținerea spațiilor comune, iluminatul stradal, serviciul de pază al proiectului, deszăpezirea, întreținerea spațiilor de relaxare – spre exemplu a piscinelor – precum și consumul individual de apă.

„Cumpărătorii sunt dispuși să plătească taxa de întreținere dacă observă că un proiect oferă cu adevărat un număr ridicat de facilități, la un nivel calitativ bun, iar cuantumul acestei sume vs. multitudinea de servicii incluse reprezintă unul dintre criteriile de decizie pentru cumpărătorii unei locuințe în cadrul Cosmopolis”, a spus președintele Opus.
Suprafețele verzi aproape de centrul de business al Bucureștiului implică costuri mai mari de achiziție, în condițiile în care doar dezvoltatorii din segmentul superior mizează pe acestea.