Care este răspunsul la cea mai întâlnită întrebare despre imobiliare: de ce continuă să crească prețurile apartamentelor noi?

În conversațiile despre piața rezidențială apare frecvent o întrebare care, la prima vedere, pare simplă: de ce continuă să crească prețurile apartamentelor noi? Întrebarea pornește dintr-o logică aparent firească. Oamenii văd produsul final, compară prețul pe metru pătrat, au repere din trecut sau din diverse categorii de calitate și încearcă să îl raporteze la ceea ce este vizibil: structura, finisajele, compartimentarea, poate și facilitățile promise în jurul proiectului.

Din experiența mea, tocmai aici apare una dintre cele mai mari confuzii din piață. Un apartament nou nu este niciodată doar suma materialelor care intră în el. Prețul final nu se formează exclusiv din beton, oțel, cărămidă, tâmplărie sau instalații. El este rezultatul unei ecuații mult mai ample, în care intră timpul, riscul, costul capitalului, infrastructura, conformitatea, calitatea resursei umane și, tot mai mult, volatilitatea economică și geopolitică.

Cu alte cuvinte, cumpărătorul vede produsul finit. Dezvoltatorul vede, în spatele acelui produs, un proces lung, costisitor și expus la multiple variabile care se pot schimba radical între momentul în care proiectul este gândit și momentul în care este livrat.

Un proiect rezidențial nu începe în șantier. Începe cu mult înainte de prima fundație. Începe cu terenul, cu analiza amplasamentului, cu accesul la infrastructură, cu studiile tehnice, cu proiectarea, cu racordările, cu avizele, cu aprobările și cu toate acele etape care, deși nu se văd în fotografiile de prezentare, afectează  direct costul final. În marile orașe, terenul și infrastructura nu sunt simple detalii de context. Sunt părți esențiale din produs.

Apoi apar costurile directe, cele pe care publicul le asociază instinctiv cu construcția. Numai că, în ultimii ani, problema nu a fost doar nivelul acestor costuri, ci și impredictibilitatea lor. Pandemia a perturbat lanțurile de aprovizionare și a schimbat ritmurile de execuție. Războiul din Ucraina a adus presiune suplimentară asupra energiei, logisticii și anumitor materii prime. Iar tensiunile recente din Orientul Mijlociu readuc în prim-plan un risc pe care multe industrii îl resimt simultan: fragilitatea costurilor energetice și a transportului.

În realitate, energia nu este doar o utilitate. În construcții, ea este prezentă în fiecare etapă: în producția materialelor, în transport, în operarea utilajelor, în logistică și, indirect, în multe componente derivate din procese industriale care depind de petrochimie. Când energia devine mai scumpă sau mai volatilă, efectul nu se oprește într-un singur loc. Se propagă. Uneori lent, alteori abrupt, dar întotdeauna ajunge și în costul final al construirii.

La aceasta se adaugă forța de muncă. În România, ca în multe alte piețe, construcțiile se confruntă de ani buni cu o presiune reală pe resursa umană. Nu vorbim doar despre salarii mai mari, ci despre competiția pentru personal calificat, despre nevoia de retenție, despre disponibilitate și despre calitatea execuției.
Într-un proiect rezidențial serios, costul cu oamenii nu este un element periferic. Este central. Iar când piața cere tot mai multă calitate, această presiune nu scade, ci crește.

Un alt factor insuficient înțeles în afara industriei este costul finanțării. În imobiliare, timpul are un preț foarte concret. Un proiect rezidențial presupune capital blocat pe termen lung, iar orice lună suplimentară între autorizare, execuție și livrare înseamnă costuri suplimentare.

Un alt factor insuficient înțeles în afara industriei este costul finanțării. În imobiliare, timpul are un preț foarte concret. Un proiect rezidențial presupune capital blocat pe termen lung, iar orice lună suplimentară între autorizare, execuție și livrare înseamnă costuri suplimentare. Dobânzi mai mari înseamnă finanțare mai scumpă nu doar pentru cumpărător, ci și pentru dezvoltator. Iar într-un domeniu în care un proiect poate traversa cicluri economice complet diferite între lansare și livrare, în domeniul rezidențial – optimist – este de 3 ani, acest cost al timpului devine esențial.

Mai există apoi o categorie de costuri pe care eu le numesc „costuri tăcute”. Nu pentru că ar trebui să fie ascunse, ci pentru că sunt rareori primele pe care publicul le ia în calcul. Racordarea la utilități, extinderea rețelelor, drumurile de acces, iluminatul, sistemele de siguranță, drenajul, parcările, spațiile verzi, zonele comune, locurile de joacă și facilitățile de petrecere a timpului liber fac parte din realitatea unui proiect bun. Ele nu se rezumă la „decor”. Sunt parte din calitatea locuirii și din funcționarea de zi cu zi a unui ansamblu.

În opinia mea, una dintre cele mai importante nuanțe într-o piață matură este diferența dintre costurile invizibile și costurile neclare. Faptul că un cumpărător nu vede imediat toate componentele de cost nu înseamnă că acestea nu trebuie explicate. Dimpotrivă. Cred că transparența este una dintre condițiile de bază ale încrederii. Prețurile trebuie comunicate clar, costurile definite contractual trebuie explicate fără ambiguități, iar documentele care însoțesc achiziția trebuie tratate cu seriozitate de ambele părți.

La fel de importantă este și responsabilitatea cumpărătorului. O locuință este una dintre cele mai importante decizii financiare din viața unui om. Tocmai de aceea, contractul, anexele tehnice și regulamentul de ordine interioară nu ar trebui privite ca simple formalități, ci ca parte integrantă a deciziei de cumpărare. Dincolo de emoția firească a momentului, cred că o alegere bună se face cu atenție, cu întrebări puse la timp și, atunci când este nevoie, cu sprijin din partea unor prieteni sau specialiști care pot aduce mai multă claritate.

Mai este un aspect pe care îl consider relevant: standardele au crescut. Cumpărătorii de astăzi sunt mai informați, mai exigenți și, pe bună dreptate, așteaptă mai mult de la o locuință nouă decât așteptau în urmă cu zece sau cincisprezece ani. Vor eficiență energetică, compartimentări mai bune, materiale durabile, spații comune mai generoase, infrastructură, confort, siguranță și un anumit tip de experiență de locuire. În paralel, cerințele de conformare și nivelul de responsabilitate pentru dezvoltatori au devenit mai ridicate. Toate acestea sunt evoluții sănătoase. Dar ele nu vin fără cost.

De aceea cred că discuția despre prețul apartamentelor noi trebuie purtată cu mai mult realism și cu mai puțină simplificare. Prețul unui apartament nou nu este doar suma cărămizilor și a cimentului. Este și prețul timpului. Este și prețul riscului. Este și prețul infrastructurii care nu se vede întotdeauna la prima vizită, dar care face diferența în fiecare zi după mutare. Și este, poate mai mult decât orice, prețul responsabilității de a construi un produs care trebuie să funcționeze bine în timp, nu doar să arate bine la livrare.

Într-o piață marcată de instabilitate economică, costuri volatile și așteptări tot mai ridicate din partea cumpărătorilor, cred că seriozitatea și predictibilitatea vor cântări tot mai mult. Iar acesta este, în fond, lucrul pentru care plătește orice client atunci când face o alegere bună: nu doar pentru patru pereți, ci pentru stabilitate, claritate și încrederea că acel loc va rezista în timp.   

Liria Themo, director de marketing, Atria Urban Resort