Real Estate. Accesibilitatea locuințelor în România, între mit și realitate

Într-o perioadă în care prețurile locuințelor continuă să crească, iar puterea de cumpărare a românilor este pusă la încercare de inflație și costuri ridicate ale vieții, se pune tot mai des întrebarea: sunt locuințele din România atât de accesibile pe cât spun statisticile? Georgian Marcu, broker și fondator al agenției imobiliare Green Angels, consideră că răspunsul depinde de modul în care analizăm datele și de transparența pieței imobiliare.

În 2024, piața imobiliară din România a continuat să crească, însă într-un ritm inegal, cu majorări semnificative de preț în zonele centrale și ultracentrale ale marilor orașe și o expansiune a dezvoltărilor rezidențiale spre periferii. Potrivit lui Georgian Marcu, broker și fondator al agenției imobiliare Green Angels, acest fenomen a dus la o polarizare a pieței, cu locuințe tot mai inaccesibile în zonele premium și o creștere accelerată a construcțiilor în zonele limitrofe. Înainte de a analiza tendințele pentru 2025, Georgian Marcu subliniază că este esențial să privim retrospectiv la ceea ce s-a întâmplat în 2024. „Din punctul de vedere al numărului de tranzacții, conform datelor publicate de către ANCPI, la nivel național avem 169.000 de tranzacții efectuate, undeva cu 7% peste 2023, dar sub anii 2021-2022. Acești doi ani au fost cei mai buni din punctul de vedere al numărului de tranzacții, pe fondul interesului crescut generat de pandemie pentru achiziția de proprietăți”, explică Marcu. La nivelul Capitalei și al zonei Ilfov, datele arată o creștere sub nivelul mediei naționale. „În București am avut 50.844 de tranzacții, ceea ce reprezintă o creștere de 5% față de anul precedent, în timp ce Ilfovul a înregistrat o creștere mult mai accelerată, de 27%, cu aproximativ 9.500 de tranzacții. Este clar că dezvoltarea se mută spre periferie”, adaugă brokerul. Unul dintre cele mai importante fenomene observate în 2024 a fost creșterea bruscă a prețurilor apartamentelor noi în zonele centrale și ultracentrale. „Zilele trecute a apărut un raport care ne arată că, în aceste zone, prețurile au crescut cu 20 până la 40%, în funcție de cartier. Aceasta este o creștere extrem de mare, mai ales dacă o comparăm cu ritmul obișnuit al pieței din ultimii ani, care varia între 3% și 7-8%, rareori ajungând la 10%”, explică Georgian Marcu. Această dinamică a dus la un sentiment tot mai puternic de inaccesibilitate în rândul cumpărătorilor. „Clienții simt că prețurile sunt foarte ridicate, mai ales în orașe precum București și Cluj, unde locuințele au devenit prohibitive pentru o mare parte a populației”, adaugă Marcu. O altă tendință observată este faptul că noile dezvoltări se concentrează tot mai mult pe zonele periferice, în timp ce în centrul orașelor se construiește din ce în ce mai puțin. „Dacă ne uităm la ceea ce se construiește acum, vedem că se dezvoltă foarte mult pe partea de periferie, cel puțin în București și Ilfov, și mai puțin în zonele centrale și semicentrale. Este o strategie contrară principiilor de urbanism sănătos, care spun că ar trebui să dezvoltăm centrul, unde avem deja infrastructură – școli, spitale, parcuri, mijloace de transport – și să păstrăm o densitate mai redusă la periferie”, afirmă Marcu. Această orientare a pieței are multiple efecte: pe de o parte, oferă soluții mai accesibile pentru cumpărători, dar pe de altă parte pune presiune pe infrastructura insuficient dezvoltată a zonelor periferice. „Expansiunea rapidă a construcțiilor în afara orașului poate genera probleme de trafic, acces limitat la servicii publice și o calitate a vieții mai redusă pentru locuitorii din aceste cartiere noi”, avertizează expertul imobiliar.

Unul dintre indicatorii utilizați la nivel internațional pentru a măsura accesibilitatea locuințelor este raportul dintre veniturile medii și prețul pe metru pătrat al unei locuințe. „Dacă ne raportăm la acest calcul, poți să îți cumperi un apartament în București în aproximativ șapte ani. Din această perspectivă, piața noastră pare una dintre cele mai accesibile”, explică Georgian Marcu. Însă această metodologie ridică mai multe probleme. „Problema mea cu acest tip de calcul este că, la nivel de București, piața nu este transparentă. Noi nu avem suficiente date referitoare la prețurile reale de tranzacționare, iar acest lucru afectează orice concluzie despre accesibilitate”, subliniază brokerul imobiliar. O provocare majoră în analiza pieței imobiliare din București, de pildă, este modul în care sunt raportate și promovate proprietățile. „Se construiește foarte mult în zonele de periferie și în orașele din jurul Capitalei. Însă dacă intri pe un portal imobiliar și cauți proprietăți în zona Aviației, vei vedea că 30-40% dintre anunțurile promovate ca fiind în Aviației sunt, de fapt, în Pipera. Dacă faci aceeași căutare în Militari, procentul crește și mai mult, pentru că majoritatea ofertelor sunt în Chiajna, Roșu sau alte zone limitrofe”, explică Marcu. Această confuzie nu este întâmplătoare. Proprietățile din periferie sunt promovate sub denumiri mai atractive pentru a atrage clienți, ceea ce duce la o raportare artificială a prețurilor. „Din acest motiv, media prețurilor raportate în diverse studii de piață este puternic influențată de aceste practici. Prețurile cerute în anunțuri nu sunt aceleași cu prețurile de tranzacționare, iar această diferență creează o imagine distorsionată asupra pieței”, explică brokerul imobiliar. Una dintre soluțiile care ar putea crește transparența pieței imobiliare din România ar fi implementarea unui sistem similar celor din Franța, Belgia, Marea Britanie, Statele Unite sau Canada. „În aceste țări, prin platforme oficiale precum e-proprietatea, prețurile reale de tranzacționare sunt publice. Asta înseamnă că oricine poate vedea exact cu cât s-a vândut o proprietate, nu doar prețul solicitat de vânzător. În România, vorbim de studii de piață care se bazează pe date incomplete sau eronate, iar concluziile devin, inevitabil, greșite”, spune Georgian Marcu. Această lipsă de transparență explică și de ce unele orașe par mai scumpe decât Bucureștiul. „Deseori auzim că Brașovul este mai scump decât Bucureștiul sau că Clujul are prețuri mai ridicate. Motivul este simplu: în Cluj, proprietățile sunt promovate ca fiind în Cluj, iar cele din Florești sunt listate separat. În București, în schimb, multe proprietăți din zonele limitrofe sunt prezentate ca fiind parte din Capitală, ceea ce afectează media prețurilor”, explică brokerul. Dacă analizăm corect datele, Bucureștiul rămâne mai scump decât alte orașe mari din România. „Dacă am lua în considerare doar inelul central al Bucureștiului și l-am compara cu Clujul sau Brașovul, am vedea că prețurile sunt considerabil mai mari. Însă, din cauza modului în care sunt raportate datele, Bucureștiul pare mai accesibil decât este în realitate”, concluzionează Georgian Marcu. Pentru ca piața imobiliară să devină mai clară și mai predictibilă, ar fi necesară o mai mare transparență a datelor. „O megaoportunitate în 2025 ar fi să implementăm un sistem care să facă publice prețurile reale de tranzacționare. Acest lucru ar oferi o imagine reală a pieței și ar permite cumpărătorilor să ia decizii mai informate”, consideră brokerul. 

În concluzie, accesibilitatea locuințelor în România este o problemă complexă, influențată nu doar de nivelul veniturilor și de prețurile locuințelor, ci și de lipsa de transparență a pieței imobiliare. Implementarea unor soluții precum publicarea prețurilor reale de tranzacționare ar putea oferi o imagine mai clară asupra pieței și ar permite atât cumpărătorilor, cât și investitorilor să ia decizii bazate pe date reale.

Ce urmează în 2025? Pentru a avea o imagine mai clară asupra pieței din 2025, Georgian Marcu recomandă urmărirea datelor oficiale privind livrările de locuințe. „În martie, între 12 și 15, INS va raporta numărul de unități livrate, iar acest indicator va fi esențial pentru a înțelege cum s-a dezvoltat fiecare oraș și fiecare zonă”, explică acesta. În ceea ce privește evoluția prețurilor, brokerul consideră că ritmul de creștere din 2024 nu poate fi susținut pe termen lung. „Creșterile de 20-40% în zonele centrale nu sunt sustenabile. Este posibil să vedem o temperare a acestora, dar va depinde și de contextul economic general, de politica băncilor privind creditarea și de nivelul cererii”, precizează Marcu.   

Cum ar schimba transparența piața imobiliară?

Ar ajuta cumpărătorii să ia decizii informate. Acum, prețurile raportate în studii sunt afectate de faptul că anunțurile de vânzare includ și proprietăți din zone limitrofe Bucureștiului, promovate ca fiind parte din Capitală. Dacă am avea acces la datele reale de tranzacționare, am putea vedea cu adevărat cât costă locuințele în diferite zone. De exemplu, oamenii se întreabă de ce Brașovul sau Clujul par mai scumpe decât Bucureștiul. Răspunsul este simplu: în Cluj, anunțurile sunt despre Cluj, iar Floreștiul este listat separat. În București, multe locuințe din Chiajna sau Roșu sunt promovate ca fiind în Militari, iar acest lucru distorsionează prețurile medii. Dacă transparența ar crește, cumpărătorii ar ști exact cât valorează o proprietate, iar piața ar fi mult mai corectă și echilibrată. Sper ca în 2025 să facem pași importanți în această direcție.

Carte de vizită:

1. Georgian Marcu este consultant și proprietar al agenției imobiliare Green Angels, având titlul de Realtor® și Certified Residential Specialist®;

2. A dobândit peste 17 ani de experiență în real estate, axându-se pe piața rezidențială;

3. S-a implicat în peste 1.000 de proiecte de la închirieri de câteva sute de euro, până la investiții de milioane de euro.

Sursa: site-ul companiei, LinkedIn

Cinci întrebări și răspunsuri din interviul cu Georgian Marcu, broker și proprietar al agenției imobiliare Green Angels

Cine mai poate cumpăra locuințe în București și în marile orașe ale țării?

În București, probabil doar cei cu venituri foarte mari. Este din ce în ce mai complicat pentru un om cu venituri medii să își achiziționeze o locuință, ceea ce este foarte grav. Eu, ca consultant imobiliar, nu îmi doresc prețuri mari. O să vezi peste tot că agenții imobiliari sunt acuzați că au mărit prețurile, dar realitatea este alta. Eu nu vreau să fac două tranzacții la 200.000 de euro, eu vreau să fac 100 de tranzacții la 100.000 de euro. Îmi doresc ca piața să fie cât mai accesibilă, astfel încât să existe un volum mai mare de tranzacții. În momentul de față, numărul de tranzacții este în scădere, iar comisioanele rezultate din diferențele de preț nu acoperă ce se făcea înainte din volum.

Dar în comparație cu alte capitale europene, Bucureștiul nu este mai accesibil?

Bineînțeles că prețurile sunt mai mici decât în Paris sau Londra, dar și veniturile sunt mai mici. Parisul este un caz special, fiind un oraș turistic, unde cumpărătorii vin din toată lumea, așa că dinamica pieței este diferită. Dar dacă comparăm Bucureștiul cu alte capitale din Europa Centrală și de Est, pare că suntem mai accesibili. Doar că acest lucru este o iluzie. Motivul pentru care Bucureștiul pare accesibil este că în medie prețurile sunt trase în jos de proiectele dezvoltate în periferie, care sunt mult mai ieftine. Dacă ne uităm la segmentul premium sau la locuințele din centrul Capitalei, situația arată cu totul altfel.

De ce nu există transparență în prețurile locuințelor din România?

Nu este deloc complicat să avem transparență. În Franța, Belgia, Marea Britanie, Statele Unite și Canada, toate prețurile de tranzacționare sunt publice. În Marea Britanie, de exemplu, intri pe portalul echivalent al ANCPI-ului nostru și poți verifica orice adresă, văzând toate tranzacțiile efectuate cu acea proprietate din 1994 până în prezent. Practic, poți vedea exact la ce preț s-a cumpărat și vândut o locuință de-a lungul timpului. În prezent, și Franța a făcut pași mari în direcția transparenței, iar ceea ce este cu adevărat frustrant este că inclusiv țările din Orientul Mijlociu investesc masiv în acest aspect. În Emiratele Arabe Unite sau Arabia Saudită, de exemplu, poți introduce numărul cadastral al unei proprietăți și vezi toate detaliile referitoare la tranzacții. În România, nu se vrea acest lucru. Poate că acum clasa politică începe să se maturizeze puțin și poate că și rezultatele recente ale alegerilor sunt un semnal de alarmă că trebuie să existe mai multă transparență. De exemplu, prin proiectul e-Proprietatea, care este dezvoltat împreună cu Banca Mondială, ar trebui să avem acces la prețurile reale de tranzacționare. Scopul proiectului e-Proprietatea este de a impozita locuințele la valoarea reală de piață. Dar nu ar fi corect să primești un impozit fără să știi clar care este această valoare reală. Statul spune că valoarea de piață va fi determinată prin analiza proprietăților comparabile – câte apartamente s-au vândut pe o anumită stradă, la ce preț și ce suprafețe au avut. Dacă aceste date sunt disponibile pentru autorități, ar trebui să fie disponibile și pentru noi, nu?

Ce impact vor avea noile construcții din Ilfov asupra traficului din București?

Traficul din București se va înrăutăți de la an la an, este inevitabil. Pentru a rezolva această problemă, ar fi necesare măsuri nepopulare, precum taxarea accesului auto în centru și scumpirea parcărilor, dar și investiții masive în transportul public, astfel încât oamenii să fie încurajați să-l folosească. Anul trecut, în Pipera s-au construit 3.000 de locuințe noi, fără dezvoltarea corespunzătoare a școlilor publice și a mijloacelor de transport. Aceasta înseamnă aproximativ 5.000 de mașini în plus pe străzile orașului. Dacă multiplicăm acest scenariu cu cele 10-15 localități din jurul Bucureștiului, vedem cât de gravă este situația. Pe lângă problemele de trafic, mă aștept ca anul acesta să crească și prețurile terenurilor, deoarece se epuizează suprafețele cu PUZ-uri aprobate înainte de 2020. Din 2020 până în prezent, nu a fost dezbătut niciun nou PUZ în Consiliul General al Municipiului București. De ce? Nu pot răspunde la această întrebare, dar cred că Primăria Bucureștiului ar trebui să ofere explicații.