Piața de investiții imobiliare din România marchează tranzacții de 391 milioane euro în prima jumătate a anului 2025. Parcurile de retail, cele mai căutate, birourile, tot mai rare

Piața investițională din România trece printr-o perioadă de ajustare, în care dinamica tranzacțiilor a încetinit ușor, însă interesul pentru active de calitate rămâne ridicat. Andrei Văcaru, Head of Capital Markets CEE în cadrul iO Partners, atrage atenția că diferențele dintre chiria nominală și cea efectiv încasată pot reduce semnificativ randamentele reale, în timp ce investitorii își reorientează apetitul către clădiri mai mici. În paralel, datele Cushman & Wakefield Echinox arată o creștere a volumelor investiționale în S1 2025, în special pe retail și office.

Piața de investiții imobiliare trece printr-o etapă de reașezare, marcată de randamente stabile, costuri de finanțare ridicate și o selecție mai atentă a activelor tranzacționate. „Am avut tranzacții interesante. Cred că dinamica a scăzut peste vară, dar sunt discuții și tranzacții în lucru. Ultimele tranzacții au avut un yield prime de 8%. Costul de împrumut este mai mare în România, iar oportunitățile investițiilor în titluri de stat sunt de asemenea mari“, spune Andrei Văcaru, head of capital markets CEE, în cadrul iO Partners, în cadrul ZF Office & Rezidențial Summit 2025.

El subliniază că, în realitate, randamentele efective pot fi semnificativ mai mici decât cele headline, în special în segmentul de birouri. „În piața de office există cutuma de a oferi incentive versus chirie prime. Sunt situații în care diferența e de 35%. În Polonia ajunge și mai mult. Deci, când prezentăm o chirie de 22 euro nu înseamnă că proprietarul chiar primește atât lunar. Chiriașii pot obține condiții foarte bune astăzi. Așa că, dacă avem discount de o treime, yieldul e de fapt de 4%, nu de 6% cât pare inițial“, explică Văcaru.

În acest context, cererea se îndreaptă tot mai mult către clădiri mai mici, de câteva milioane de euro, unde tranzacțiile sunt mai flexibile și accesibile investitorilor locali. „Cererea pe investment merge mai ales spre clădiri mici“, punctează Văcaru. Segmentul birourilor își revine treptat, după doi ani fără livrări. „Anul viitor revenim la media anuală din anii precedenți, de circa 130.000 mp. Pare că blocajele administrative s-au mai rezolvat. Rata de neînchiriere e la 11%, în scădere, dar încă destul de mare. Variază mult pe segmente de piață însă“, adaugă el. Chiria prime în zona centrală a crescut la 17 euro/mp/lună, iar headline-ul se situează la 22 euro/mp, dar diferențele dintre cele două rămân semnificative.

Cererea din IT, tradițional motor al pieței, a coborât pe locul al treilea, iar investitorii își adaptează strategiile la noile realități economice. Totuși, percepția asupra pieței românești s-a îmbunătățit în ultimii ani. „România nu e ușor de vândut dacă te uiți doar pe cifre. În Ungaria, Slovacia ai un pitch diferit. Totuși, când cineva vine în București după șapte ani, vede o evoluție spectaculoasă. Cred că vom mai vedea tranzacții, chiar dacă nu e ușor. Sunt jucători din Cehia, Ungaria, care știu regiunea, și din Israel, de unde a venit mereu capital“, spune Văcaru.

Pe acest fundal, datele Cushman & Wakefield Echinox arată o piață rezilientă. Volumul tranzacțional din S1 2025 s-a ridicat la 391 milioane de euro, în ușoară scădere cu 6% față de S1 2024, dar peste media ultimilor 12 ani pentru perioada similară. Sectorul retail a dominat activitatea cu 42%, urmat de office cu 32% și proiectele mixte cu 14%. În plus, ponderea birourilor în total s-a majorat semnificativ față de 2024 (de la 5% la aproape o treime), reflectând revigorarea cererii corporative și stabilizarea gradului de ocupare.

„Rezultatele din prima jumătate a anului confirmă tendința de revenire a interesului față de piața imobiliară locală din partea investitorilor străini. Perspectivele pentru cea de-a doua jumătate a anului rămân pozitive, având în vedere tranzacțiile în derulare și faptul că, istoric, a doua jumătate a anului consemnează mai multe tranzacții. Ne așteptăm la un volum investițional între 800 milioane euro și 1 miliard de euro pentru întregul an“, declară Cristi Moga, head of capital markets la Cushman & Wakefield Echinox.

Structura capitalului confirmă atractivitatea pieței: investitorii străini au contribuit cu peste 70% din volumul total, capitalul britanic – dominat de M Core – a reprezentat 38%, urmat de cel românesc (27%) și ungar (13%). Cushman & Wakefield a gestionat tranzacții de 160 mil. euro, reprezentând peste 40% din piață, incluzând vânzarea portofoliului de strip malluri Prime Kapital – MAS Real Estate, Focșani Mall și cea mai mare parte din IRIDE Business Park.

Activitatea intensă din piața clădirilor de birouri de dimensiuni medii confirmă apetitul local pentru active generatoare de venit. Compania Bucur S.A., listată la BVB, a cumpărat recent, în a doua jumătate a anului clădirea Dr. Felix 87 din Piața Victoriei de la First Property Group, după achiziția din primăvară a imobilului CSDA Siriului din Aviației. Tot în această categorie se înscrie achiziția unei clădiri de peste 8.000 mp de către Praktiker Real Estate România (Omer Susli) de la Allianz Țiriac, tranzacție aflată în curs de finalizare.

În retail, tranzacția de 55–60 milioane de euro prin care M Core a cumpărat portofoliul de strip malluri din orașe secundare – Focșani, Râmnicu Sărat, Sebeș, Slobozia, Gheorgheni, Făgăraș și Târgu Secuiesc – arată strategia de expansiune în afara Capitalei, în orașe cu putere de cumpărare în creștere și infrastructură în dezvoltare. În office, tranzacții precum Equilibrium 1 (52 milioane euro) și IRIDE Business Park (55–60 milioane euro) arată că activele prime din București rămân în centrul atenției investitorilor regionali.

Randamentele prime au rămas stabile: 7,25% pentru office, 7% pentru retail și 6,5% pentru industrial, în pofida unei economii cu creștere modestă (PIB Ă1% în T2) și a costurilor de finanțare ridicate (dobânda-cheie 6,5%). Stabilitatea indică maturizarea pieței și încrederea investitorilor în activele de calitate.

Piața se îndreaptă spre un final de an cu volume potențial de peste 800 mil. euro, dacă tranzacțiile aflate în due diligence se vor concretiza. Într-un context regional competitiv, România mizează pe yieldurile încă atractive, pe investitorii locali mai activi și pe capacitatea de a livra proiecte solide în retail și office.