Legea Nordis, adoptată în 48 de ore fără norme de aplicare, a paralizat timp de șase luni procedura de vânzare a apartamentelor. One United Properties explică adaptarea și când se așteaptă revenirea la normal

Legea nr. 207/2025, publicată în Monitorul Oficial nr. 1133 din 8 decembrie 2025 și intrată în vigoare pe 11 decembrie, a schimbat regulile de bază ale pieței rezidențiale românești. Prevederile privind preapartamentarea și documentația cadastrală obligatorie au devenit aplicabile din 8 martie 2026 – dar efectele s-au resimțit imediat după adoptare, înainte ca autoritățile să publice normele de implementare sau să fie pregătite să proceseze noile cereri.

Legea a venit ca reacție legislativă la „Schema Nordis” – un caz de deturnare a avansurilor plătite de cumpărători pentru apartamente care nu au mai fost construite, soldat cu falimentul grupului Nordisk. Obiectivul declarat: protejarea cumpărătorilor prin obligarea dezvoltatorilor să țină banii clienților în conturi separate, dedicate fiecărui proiect, și să lege plățile de stadiul efectiv al construcției.

Mecanismul concret funcționează astfel: înainte ca un antecontract de vânzare-cumpărare să poată fi semnat, legea impune finalizarea procedurii de preapartamentare – adică înregistrarea cadastrală individuală a fiecărei unități viitoare, cu deschiderea unor cărți funciare separate pentru apartamente care nu există încă fizic. Până la finalizarea acestei proceduri, singurul instrument disponibil este rezervarea, însoțită de o taxă de maximum 5% din prețul contractului. Odată finalizată preapartamentarea, structura de plată devine: 25% avans la semnarea antecontractului, alți 20% la finalizarea structurii, restul la livrare – plafon total de 45%.

Victor Căpitanu, co-fondator și co-CEO al One United Properties, a explicat la conferința de rezultate din 18 mai că legea în sine nu ridică obiecții de principiu. „Nu e mai dezavantajoasă decât ce practicam anterior din punct de vedere al fluxului de numerar”, a spus el. Problema a fost alta: „Au trecut o lege, au cerut implementare peste noapte și nu au publicat normele. Îmi pare rău s-o spun, dar a fost foarte, foarte stupid.” CFO-ul Cosmin Samoilă a adăugat că dificultatea nu a venit doar din lipsa normelor, ci și din neputința autorităților de a procesa cererile. „Lucrăm de șase luni continuu, dar de fiecare dată am întâmpinat dificultăți – nici ele nu știau cum să gestioneze noua procedură.”

Rezultatul a fost că în primele trei luni ale anului, One United a putut semna exclusiv rezervări – deși clienții doreau și erau pregătiți să plătească avansuri mai mari. Din totalul tranzacțiilor de 60,4 milioane de euro înregistrate în T1 2026, 58,2 milioane de euro sunt rezervări care nu generează recunoaștere de venituri conform IFRS 15. Veniturile contabile au reflectat doar 2,1 milioane de euro în pre-vânzări efective.

Compania estimează că actele de preapartamentare pentru One Floreasca Sunset și One Academy Club – unde se concentrează cea mai mare parte a rezervărilor – vor fi emise până la finele lunii mai 2026. Odată emise, urmează conversia rezervărilor în antecontracte și recunoașterea veniturilor aferente. „Ne așteptăm ca T3 și T4 să fie principalii contributori la profitul anual”, a spus Samoilă.

Pentru viitor, One United și-a adaptat procesul operațional în funcție de dimensiunea proiectului. Pentru dezvoltările mai mici – gen One City Club – compania va lansa vânzările imediat după obținerea autorizației de construire și va face preapartamentarea în paralel, un proces care, dacă autoritățile respectă termenele legale, ar trebui să dureze maximum două luni. Pentru proiectele de anvergură – One Cotroceni Towers, One Marina Towers – va finaliza mai întâi preapartamentarea și abia apoi va deschide vânzările, replicând practic mecanismul anterior legii. „Momentul în care lansăm vânzările la proiecte mari, vom avea deja actele de preapartamentare. Nu vom mai semna rezervări – vom semna direct antecontracte, ca înainte”, a explicat Capitanu.

O a treia categorie sunt proiectele deja avansate – One High District, One Lake Club, One Lake District – unde preapartamentarea preliminară nu mai poate fi realizată fără a bloca recepția finală. Aceste proiecte vor merge direct la subdiviziunea definitivă, acceptând presiunea suplimentară pe cash flow.

Pe termen mai lung, Căpitanu vede în lege și un efect de selecție naturală a pieței. „Cred că pune presiune pe dezvoltatorii mai slabi”, a spus el, fără să specifice dacă vede în asta o oportunitate activă de achiziție de terenuri sau proiecte. Deocamdată, compania nu a semnalat o schimbare în fluxul de oferte pe care îl primește.

Cât privește prețurile, politica de discount rămâne neschimbată – adică inexistentă. „Nu există nicio schimbare în politica noastră. Nu acordăm reduceri. Avem prețuri corecte. Această lege, în realitate, nu ar trebui să aibă niciun impact semnificativ”, a spus Căpitanu. „Legislatorul singur și-a pus presiune pe sistem și a creat un mic haos. Dar după ce totul va fi clarificat și normele vor fi complete, vom reveni mai mult sau mai puțin la normal.”