Ce se va întâmplă cu piața imobiliară în 2021 și cu cât vor crește prețurile locuințelor anul acesta

Începutul de an a venit cu noutăți în imobiliare, de la amânarea reducerii TVA-ului pentru locuințele din segmentul middle-upper, până la impunerea unor noi standarde de eficiență energetică la nivel european. În plus, și clientul postpandemie vine cu criterii noi pentru alegerea unei locuințe, după un an petrecut în cea mai mare parte din timp acasă. Care este impactul acestor schimbări asupra pieței, a răspuns în cel mai recent webinar Real Estate. Real Talk. by Storia.ro Ovidiu Grinici, director de vânzări la Impact Developer & Contractor.

Ovidiu Grinici este responsabil de supravegherea procesului de vânzări pentru proiectele Greenfield Băneasa, Luxuria Residence și Boreal Plus – Constanța, rol din care observă că, deși se așteptau la un început mai greoi în materie de vânzări în 2021, ca urmare a renunțării la majorarea de plafon pentru TVA-ul de 5%, anul a debutat bine. „Ne-a ajutat destul de mult și tipurile de proiecte pe care noi le dezvoltăm.

Dacă vorbim despre Greenfield, aici bugetele sunt cuprinse între 70.000 și 150.000 de euro, iar cumpărători pentru acest tip de produse sunt mult mai mulți. Dacă vorbim despre Luxuria, aici bugetele sunt deja un pic mai mari, iar viteza de vânzare nu este atât de mare. Nu am avut nicio surpriză de la 2021, un astfel de început l-am avut de altfel și în anii trecuți.”

Pe de altă parte, spune că începutul de an i-a determinat să se gândească aprofundat la produsul pe care urmează să-l dezvolte: în cazul Greenfield Teilor, au urmărit un mix de apartamente care să acopere tot ce înseamnă cerere pe piața de rezidențial plecând de la studiouri de 53 de metri pătrați, până la apartamente de trei camere cu suprafețe de 98 de metri pătrați. Acestea pot fi menținute în plafonul de TVA redus, spune Grinici.

De asemenea, în cazul proiectului Boreal din Constanța, prețul de lansare al apartamentelor pornește de la 970 de euro pe metrul pătrat, iar aici se încadrează cu toate unitățile la TVA-ul de cinci la sută. În cazul Luxuria, o parte dintre apartamente s-ar fi încadrat la noul plafon (de 140.000 de euro, prag care a fost însă amânat de guvern în decembrie 2020).

Perspectivele lui sunt optimiste și când vine vorba despre cererea din partea clienților. „Eu nu cred că o să dispară vreodată nevoia de locuit în România, nu avem un apetit de închiriere atât de mare cum este în alte țări – românul trebuie să fie proprietar.” În 2020 și în 2021, a crescut numărul de clienți care achiziționează locuințe din surse proprii – 35% din clienții Impact au finanțare proprie, comparativ cu 25% în anii anteriori”, punctează Grinici.

El consideră că nu este justificată amânarea majorării plafonului de TVA de 5% la 140.000 de euro: „O astfel de măsură ar fi adus mult mai mulți bani la bugetul de stat, însă încercăm să ne adaptăm la această situație. Cu siguranță dezvoltatorii ajutați de istoric și de experiență vor trece fără probleme peste această amânare. Însă mult mai afectați decât noi au fost cumpărătorii. Imaginați-vă tineri care au plătit un avans pentru un apartament de trei camere cu 135.000 de euro, bucurându-se că vor avea un standard de viață mai ridicat, cu un spațiu mai mare și au fost extrem de dezamăgiți fiindcă nu și-au văzut visul împlinit.”

Schimbările au venit pe final de 2020 și prin prisma noilor reglementări în materie de standarde de construcție. Spre exemplu, din acest an legea intră în vigoare pentru clădirile care primesc autorizație după data de 31 decembrie 2020 și trebuie să respecte noi standarde când vine vorba despre consumul energetic.

Spune că în cazul dezvoltatorului pe care îl reprezintă, au gândit însă în avans astfel de proiecte – în Greenfield, obiectivul este de transformare într-un smart city care să includă panouri fotovoltaice, de pildă. „Credem că astfel de proiecte ar trebui să fie o normalitate, nu ar trebui să vină cineva din partea statului sau a Uniunii Europene și să ne împingă de la spate să construim calitativ. Oamenii au nevoie de produse de calitate. Achiziția unei locuințe este în mare parte o achiziție emoțională pe care o faci cu trup și suflet, pentru care te și împrumuți pe 30 de ani.”

Dincolo de implicarea emoțională, clienții sunt din ce în ce mai educați și au standarde mai ridicate ca urmare a timpului mai mare petrecut în case în contextul pandemic. „Cumpărătorii citesc foarte mult înainte de a lua o decizie, se informează foarte mult în legătură cu tipul de locuință pe care îl doresc, urmăresc spațiile locuințelor, își doresc o compartimentare eficientă și doresc spații de depozitare, boxe în parcările subterane.”

La gradul de educație mai mare a oamenilor în materie de imobiliare a contribuit și criza financiară din 2008-2009, ca urmare a „sechelelor” lăsate de proiectele din rezidențial care nu s-au mai concretizat. „Apetitul nu a scăzut deloc, ba din contră, clienții se interesează mult mai mult când vine vorba de o achiziție, pun mult mai mult accent pe calitatea produsului, se uită foarte atent la dezvoltator și la istoricul acestuia, tocmai pentru această garanție de încredere atunci când vorbim despre achiziții off-plan sau despre achiziții de locuințe înainte de finalizare, oamenii sunt extrem de atenți cu societățile cu care intră în contact.”

Potrivit lui Ovidiu Grinici, un apartament cu două camere nu ar trebui să aibă mai puțin de 60 de metri pătrați. De asemenea, el consideră că dintr-un proiect rezidențial nu ar trebui să lipsească nimic – transport, zone de working, zone de promenadă, piste de biciclete, poate săli de sport, de spa etc. Oferă ca exemplu Greenfield Plaza, un proiect care se întinde pe 26.000 de metri pătrați, cu o zonă de wellness și spa de 3.600 de metri pătrați, cu bazin de înot interior, piscină exterioară – facilități care sunt din ce în ce mai apreciate de clienți.

Când vine vorba despre scăderea prețurilor, așteptată de unii dintre viitorii cumpărători, Ovidiu Grinici spune că este puțin probabil să se întâmple și oferă câteva argumente în acest sens. „Așteptările clientului sunt din ce în ce mai mari când vine vorba despre calitatea construcției și asta înseamnă investiție,  cheltuială pentru dezvoltator dacă vorbim despre dezvoltarea conceptelor de smart city, care includ stații de încărcare pentru mașini, trotinete electrice poate, etc. Sunt foarte multe aspecte legate de partea tehnică a construcției care înseamnă cheltuială și acestea nu reprezintă un capriciu al dezvoltatorului, ci înseamnă că cerințele consumatorilor de astăzi impun standarde ridicate.” Un alt motiv pentru care prețurile imobilelor nu vor scădea se leagă de faptul că prețul materialelor de construcție crește de la o lună la alta: crește prețul fierului, crește prețul pentru mâna de lucru. „Nu vorbim despre o creștere bruscă sau despre o bulă, cum a fost în 2007-2008, dar văd o creștere constantă. Anul acesta, creșterea ar putea fi cuprinsă între 5 și 10%.”

El îi sfătuiește pe cei care își doresc achiziția unei locuințe fie pentru utilizare, fie pentru investiție să urmărească proiectele care încep să fie construite acum. „Este normal ca prețul acestor construcții să fie puțin mai jos, urmând să crească spre finalul anului, când se apropie finalizarea construcției.”

n alt motiv pentru care reprezentantul Impact Developer & Contractor crede că prețurile își vor continua creșterea este că în acest moment ele sunt foarte reduse, prin comparație cu restul Europei, motiv pentru care și vin pe piața locală mulți investitori din afara țării. „La începutul anului 2019 am vizitat Polonia și mai multe proiecte rezidențiale de acolo. Pot să spun că din punct de vedere economic suntem suficient de aproape de Polonia încât să ne putem compara cu ceea ce se întâmplă în piața rezidențială de acolo. Dacă în România prețul mediu pentru un produs situat în nordul Capitalei, considerat de lux, care se vinde către un client pretențios, este de 1.750 euro/mp, în Polonia prețul pentru un astfel de proiect nu este mai mic de 2.700 euro/mp. În momentul de față locuințele sunt ieftine.” Pe de altă parte, Ovidiu Grinici observă o scădere a prețurilor la categoria locuințelor vechi. Există în continuare zone de interes pentru acest segment, cum ar fi centrul Capitalei, dar cererea este în scădere. Prețurile pentru locuințele vechi au scăzut în ultima perioadă cu undeva la cinci la sută, potrivit estimărilor lui.

Ovidiu Grinici nu crede nici în perspectiva unei crize în domeniul imobiliarelor, așa cum s-a întâmplat în trecut. „Între 2006 și 2008 prețurile s-au triplat. Nu este cazul unei situații similare în prezent. În plus, vorbim despre un produs în momentul de față care se apreciază ca urmare a costurilor pe care dezvoltatorii le au. Nu putem vorbi despre o asemănare între situația de acum și cea de atunci. Putem să vorbim despre un lockdown sau despre o scumpire mai lentă a locuințelor, poate de o stagnare la un moment dat sau de o viteză de vânzare mai mică, însă nu cred că putem să vorbim despre criză.”

Ce îi sfătuiește pe cei care vor să își cumpere locuințe în perioada următoare?

„În primul rând, ar trebui să se uite la zonele care au putere mare de apreciere, la proiectele în curs de finalizare sau finalizate, dacă vorbim despre investitori, să se uite la produse începute. Trebuie să aibă foarte mare atenție la dezvoltatori, au venit oameni care au construit, din businessuri total diferite și este destul de complicat să gestioneze partea de servicii pe care o presupune proiectele din imobiliare. Trebuie să fiți atenți și la implementarea sistemelor care țin de smart city. Gândiți-vă foarte bine pentru ce faceți achiziția – este important ca aceasta să vă  atingă absolut toate nevoile – sunt mulți oameni care au cumpărat, datorită bugetului, iar un apartament cu două camere, într-un interval de câteva luni au realizat că aveau nevoie de un apartament cu trei camere – este extrem de important să știm ce vrem, în primul rând. Totuși, partea emoțională nu poate fi înlocuită de nimic, în momentul în care cauți o locuință și intri pe ușă, vei ști când aceea va fi locuința ta.”

este numele seriei de webinarii realizate de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN în care ne propunem să discutăm cu specialiștii pieței imobiliare despre cele mai noi schimbări înregistrate pe aceasta. Urmăriți-ne live în fiecare lună și adresați întrebările voastre referitoare la imobiliare pe pagina de Facebook a Storia.ro.

1. Cât costă cheltuielile comune pentru facilitățile complexurilor rezidențiale dezvoltate de Impact Developer & Contractor?

În Greenfield, pentru un apartament de două camere, cheltuielile totale, care includ de la curățenie pe casa scării, până la îngrijire spații verzi, suma este de 150-170 de lei/ lună, pentru trei camere – 220 de lei, pentru patru camere – circa 280 de lei. Dacă vorbim despre Luxuria, unde serviciile sunt total diferite, adică am pus clienților la dispoziție o sală de sport, avem și o zonă de recepție, de concierge, de primire colete, plus alte servicii pe care le adăugăm în complex pe măsură ce acesta se ocupă, vorbim despre 450 de lei pentru un apartament de două camere, circa 600 de lei pentru un apartament de trei camere și spre 800 de lei pentru un apartament de patru camere.

2. Dacă am găsit o locuință cu prețul de 110.000 de euro, eu mai plătesc și TVA-ul,  20.000 de euro în plus, și mai am de plătit și taxa la notar?

Taxele la notar sunt aceleași, indiferent de numărul de locuințe achiziționate de-a lungul timpului. TVA-ul care se aplică la 110.000 de euro, în condițiile actuale de piață, este de 19%
într-adevăr.

3. Dacă locuiesc într-un complex cu diferite facilități și nu vreau să plătesc pentru toate serviciile oferite, pot opta pentru acest lucru?

Aceste facilități intră în taxa de mentenanță, sunt comune tuturor cumpărătorilor din Luxuria (proiect dezvoltat de Impact Developer & Contractor). Ne dorim ca toți cei care intră în acest complex să aprecieze aceste servicii.