Ce ascunde liniștea de pe piața spațiilor comerciale?

Investitorii care ar fi cumpărat orice, la orice preț, fără măcar să știe ce cumpără au dispărut, iar tranzacțiile cu spații de retail se mai fac doar cu proiecte “în moarte clinică”.

Investitorii se băteau în urmă cu 5-6 ani pe proiecte care nici măcar nu erau realizate, dând crezare doar unor povești, împachetate frumos și argumentate de “potențialul extraordinar al pieței românești”.
Ce s-a întâmplat acum cu investitorul care a cumpărat un mall într-un oraș din România și în momentul în care a mers să vadă un film în zona de entertainment a acestuia a aflat că nici măcar nu exista un cinematograf?

Se află, cel mai probabil, acasă la el, în Austria, Germania, Anglia sau alte țări cu tradiție, lingându-și rănile, având în vedere că proiectele cumpărate mai valorează acum doar 20%-30%-40% sau, în cel mai fericit caz, 50% din prețul plătit. Apetitul investitorilor a dispărut brusc, în momentul în care consumul din România a luat-o la vale din cauza crizei economice și a măsurilor de austeritate, astfel că achizițiile de malluri nu mai sunt privite ca o afacere profitabilă nici măcar pe termen lung.

Așa că în ultimii patru sau cinci ani n-am mai văzut pe piața locală nicio achiziție de centru comercial, atenția investitorilor, foarte puțini la număr, fiind îndreptată exclusiv spre clădirile de birouri. Singurele tranzacții din sectorul de retail au avut ca obiect doar centre comerciale aflate în dificultate, gen Liberty Center din București, achiziționat recent, se pare de către băncile creditoare, pentru 60 de milioane de euro, Oradea Shopping City, preluat de omul de afaceri Puiu Popoviciu, sau City Mall, tot din București.

De ce nu se cumpără și proiecte “bune”?

“Sunt foarte scumpe și necesită valori foarte mari la achiziție. Iar creditele azi sunt nu doar scumpe, ci și greu de obținut. Aceste proiecte despre care vorbim au fost dezvoltate scump, pe terenuri cu valoare ridicată, cu forță de muncă și cost de construcție mari”, spune Radu Lucianu, managing partner al firmei Capital Property Advisors. Pe lângă problemele legate de finanțare, un leit motiv al ultimilor patru ani, consultanții imobiliari spun că nici proprietarii nu sunt atât de dornici să-și înstrăineze proprietățile, fiind conștienți că prețurile pe care le-ar putea obține, chiar și pentru un proiect foarte bun, nu s-ar ridica la nivelul propriilor așteptări. “Majoritatea proprietarilor nu se află într-o poziție în care să fie nevoiți să vândă. Există finanțare, limitată, pentru segmentul retail de la bănci și cu siguranță sunt cumpărători doritori pentru produsul potrivit. De altfel, trebuie menționat că City Mall și Liberty Center au fost tranzacționate, cel din urmă într-o licitație, ceea ce demonstrează că există interes atunci când prețul este corect”, adaugă James Heyworth Dunne, head of Capital Markets and Valuation Department CBRE România.

În anii trecuți proiectele de retail au monopolizat aproape în întregime știrile pe segmentul investițiilor imobiliare, însă în ultima perioadă numărul acestora s-a restrâns. Tranzacțiile care au avut ca țintă acest segment sunt acum în special cu terenuri destinate dezvoltării de spații de retail, câteva exemple în acest sens fiind platformele industriale Vulcan, Tricodava, Grant Metal și Tractorul Brașov. Investitorii care mizează încă pe retail preferă să dezvolte proiecte proprii, în loc să cumpere unele deja existente, fapt explicat de unii consultanți imobiliari și de oferta redusă la vânzare a unor astfel de active.