Care sunt motivele pentru care Bucureștiul este plin de clădiri care se dărâmă, pe care nimeni nu vrea să le cumpere. De ce preferă dezvoltatorii să construiască la marginea orașului

De la Piața Unirii până la Universitate, de la Piața Victoriei până la Gara de Nord, de la Piața Romană până la Calea Moșilor și pe străzile adiacente – tot Bucureștiul este brăzdat de clădiri care par să se dărâme dintr-o clipă în alta. Sunt ruine, clădiri-schelet, dezafectate, multe dintre ele începute cu mult timp în urmă și abandonate, altele – lăsate să putrezească sub amprenta nepăsării.

În tot acest timp în care pietonii trec cu inima cât un purice pe lângă clădirile care oricând pot deveni un pericol, dezvoltatorii imobiliari continuă să formeze comunități de mii de oameni, să dea naștere cartierelor cu mii de apartamente la marginea Bucureștiului, în localitățile-satelit. Așa ajung stații de metrou care deservesc zone ca Popești-Leordeni sau Theodor Pallady să fie sufocate de șuvoaiele de locatari care coboară și ies din subteran în fiecare zi.

Întrebarea e simplă: De ce clădirilor goale și degradate din zonele bune ale orașului nu le pot lua locul blocuri de apartamente? Răspunsul e complicat. „Imobilele abandonate sau dezafectate din București sunt proprietate privată și, în consecință, transformarea acestora depinde strict de alegerea proprietarilor – dacă doresc să vândă, să construiască, să demoleze.

Având în vedere că municipalitatea nu este proprietar al acestor clădiri dezafectate la care vă referiți, dezvoltatorii nu puteau face solicitări (de a valorifica imobilele degradate în locuințe – n. red.) către PMB decât în cazul în care doresc să obțină diverse avize sau autorizații”, au răspuns, la solicitarea ZF, reprezentanții serviciului de comunicare al Primăriei Municipiului București.

Dezvoltatorii invocă, adesea, limitarea disponibilității terenurilor pentru noi proiecte de locuințe în București. Mai mult, după ce Primăria Capitalei a blocat elaborarea planurilor urbanistice zonale (PUZ), nu a mai fost demarat aproape niciun proiect nou, astfel că oferta redusă de locuințe noi în oraș duce prețurile din ce în ce mai sus. Cei care vor să-și cumpere o locuință se văd astfel nevoiți să se orienteze către localitățile limitrofe, care, de altfel, după cum arată și statisticile, bifează record după record în numărul de livrări rezidențiale.

„Majoritatea clădirilor abandonate de genul acesta au probleme juridice în spate, sunt tot felul de situații. Un investitor nou care să preia un asemenea proiect ar însemna să-și asume că ar putea pierde bani”, spune Cristian Erbașu, un antreprenor cu experiență în industria construcțiilor, dar și pe piața imobiliară. La fel cum, pentru capitala României, nu există un registru verde care să arate câte spații verzi, parcuri și câți arbori sunt în oraș și care este starea fiecăruia, nu există nici o statistică a clădirilor abandonate, în paragină, și a zonelor în care se află ele. „Primăria Municipiului București nu deține o listă a imobilelor abandonate din București pentru că, acestea fiind proprietăți private, nu se poate stabili cu certitudine care este statutul real al acestora în lipsa unor reclamații, sesizări care determină controale amănunțite ale autorităților competente”, mai spun reprezentanții Primăriei București.

Centrul Capitalei are multe spații abandonate, care stau goale, deși potențialul zonei este uriaș din punct de vedere imobiliar și comercial, este și constarea pe care o făcea, în urmă cu câteva luni, în cadrul emisiunii online de business ZF Live, Alberto Groșescu, directorul executiv al ARCEN (Asociația Română pentru Cultură, Educație și Normalitate). „Bucureștiul are un procent extrem de mare de spații, de clădiri care nu sunt utilizate. Vorbim de centrul orașului, unde există un potențial infinit. Dincolo de spațiile comerciale, sunt și foarte multe zone rezidențiale care nu sunt valorificate și care pot fi repuse în funcțiune în centrul Capitalei”, spunea el.

Ana Rubeli este fondatoarea muzeului virtual al patrimoniului cultural ce poartă numele „Aici a stat” și face, prin acest proiect, cercetare istorică, cercetare de teren și cercetare de arhivă în ceea ce privește clădirile de patrimoniu din București. Ea își apleacă atenția totodată asupra restaurărilor de succes care pot deveni lecții de bune practici pentru alte proiecte și asupra eforturilor făcute pentru a salva orașul. Nevoia este uriașă, iar eforturi sunt necesare în continuare. „Trebuie făcută o distincție foarte clară între clădirile cu valoare istorică și aceste «schelete» care nu au mai fost duse până la capăt. Clădirile istorice dezafectate, în contextul Bucureștiului, cel mai probabil sunt parte dintr-o zonă protejată sau chiar ele însele sunt încadrate ca monument istoric, ceea ce înseamnă că valoarea lor istorică și culturală ar trebui să primeze în fața valorii lor ca activ financiar cu randament semnificativ, cum este cazul unui bloc cu apartamente”, spune Ana Rubeli. Imobilele istorice din București păstrează o coerență arhitecturală a zonei în care se află și nu sunt eligibile pentru a fi transformate în blocuri cu apartamente.

„«Scheletele» care nu au mai fost terminate pot fi discutate separat și individual în funcție de zona în care se află. Pe de o parte, un imobil neterminat dintr-o zonă istorică, chiar dacă inițial a avut destinația de bloc de locuințe, trebuie reanalizat și gândit în funcție de planul urbanistic din zonă și de felul în care impactează peisajul arhitectural din jur. Un imobil neterminat dintr-o zonă nouă a orașului poate fi mai ușor transformat în bloc cu apartamente și valorificat financiar de către dezvoltatorii imobiliari și chiar ar fi recomandat să se întâmple astfel decât să rămână o ruină neterminată”, adaugă Ana Rubeli.

De ce nu fac dezvoltatorii asta și preferă să cumpere la marginea orașului terenuri, pe care să construiască de la zero? „Dezvoltatorii sunt oameni de afaceri sau fonduri de investiții care urmăresc maximizarea randamentului pe o anumită investiție într-un anumit orizont de timp. Prin urmare, procesul anevoios de autorizare, studiul istoric și toate aprobările necesare cu limitele aferente pentru a valorifica un imobil cu valoare istorică cred că țin departe dezvoltatorii și îi motivează să se orienteze spre un teren liber de orice sarcini, pe care pot construi rapid și fără bătăi de cap un bloc de apartamente.” Există și exemple de dezvoltatori care și-au făcut curaj să transforme clădiri istorice în locuințe, iar israelienii de la Hagag Development Europe se numără printre acestea.

Ei sunt, de altfel, primul dezvoltator care s-a specializat în achiziția de imobile istorice pe care le modernizează și le consolidează pentru a le readuce în circuitul economic. H Tudor Arghezi și H109 sunt doar două exemple. Este însă vorba despre clădiri istorice, și nu despre imobile abandonate înainte de a fi finalizate. „De cele mai multe ori, o astfel de investiție nu are șanse să fie recuperată într-un orizont de timp mai scurt de câteva zeci de ani”, spune Ana Rubeli, fondatoarea proiectului „Aici a stat”.

În București încă nu există un cadru administrativ care să faciliteze renovarea clădirilor, în anumite cazuri fiind nevoie de un plan urbanistic zonal doar pentru reautorizarea unei clădiri existente și de schimbări de funcțiuni, spun consultanții imobiliari. „Pe segmentul rezidențial, conversia sau renovarea și reautorizarea sunt dificile din cauza cerinței de locuri de parcare, clădiri istorice neavând subsoluri sau spațiul necesar cerinței actuale de parcare”, spune Codrin Matei, principal partner la compania de consultanță imobiliară Crosspoint. Când vine vorba de vilele istorice, renovarea lor este, de multe ori, mai costisitoare decât construcția de la zero a unei clădiri noi cu aceeași suprafață, în zone mai puțin centrale. „Pur și simplu nu este profitabil, fără să mai discutăm de dificultatea mai mare a procesului de autorizare și de costurile și timpul mai mare de așteptare”, mai spune Codrin Matei.