Ana Dumitrache, CTP. De la știri de 200 de rânduri, la un business de 2 mld. euro: Lumea logisticii este dură, dar fără ascunzișuri. Și atunci este bine

Ana Dumitrache conduce CTP, cea mai mare companie de real estate specializată în spații industriale și logistice din țară, cu un portofoliu de peste 2,1 milioane de metri pătrați și o valoare de piață de circa 2 miliarde de euro. Alumni al City University of Seattle, cu un Financial MBA, Ana Dumitrache a fost timp de 18 ani bancher, specializată în finanțări complexe și real estate, creându-și o reputație de deal maker în piațA imobiliară locală. Atipic pentru un bancher și pentru un om de business, ea a absolvit Facultatea de Jurnalism și Științele Comunicării DIN CADRUL  Universității din București și și-a început cariera ca jurnalist. În 2016, i s-a alăturat lui Remon Vos în aventura CTP România cu scopul clar de a transforma unitatea locală în lider de piață și motor de creștere pentru întregul grup. Ceea ce a și reușit, ultimii trei ani marcând o creștere de 15% în medie a portofoliului CTP și consolidând poziția de market leader cucerită încă din 2017.

Povesteai că ai trecut și pe la ProTV în 1998.

Nu am trecut, am lucrat zi-lumină, de la 7 dimineața, până la cât era nevoie, dacă mă țineau acolo 36 de ore, nu plecam. Mă mai trimiteau din când în când acasă.

Ce ai învățat de la Pro TV și ți-a folosit ulterior în carieră?

Am învățat să iau decizii rapid pentru că în emisie, și mai ales dacă este live, nu ai ce să faci, ești obligat să iei decizii în secunda respectivă. Am învățat să trăiesc la viteză maximă, am învățat ce înseamnă adrenalina știrilor și a live-ului, iar asta îmi folosește inclusiv în ziua de astăzi.

La un moment dat ai trecut de partea cealalată a baricadei, ai intrat în business, de ce?

Nu pot să dau un răspuns clar fiindcă nu știu cum s-a întâmplat. Cred că viața mea, integral, a fost o sumă de întâmplări. Cumva m-am lăsat și purtată de un anumit val. În carieră, la un moment dat, am ajuns bancher – înainte să lucrez în real estate am fost bancher timp de 18 ani aproape.

Dar ai studiat jurnalismul.

Eu am absolvit Facultatea de Jurnalism, dar trebuie să fiu corectă și să spun că mereu mi-au plăcut proprietățile, mereu am gândit în termeni de venituri, de recuperare a investiției, mereu am avut calculele acestea în minte cumva și din familie, din discuțiile care erau în casă, bunicii mei care avuseseră o viață și înainte de cel de al Doilea Război Mondial. Cumva au fost acolo niste semințe sădite cu mult înainte.

Ai trecut pe la Volksbank, apoi pe la Erste Bank, ce ai învățat de la aceste grupuri austriece?

Foarte mult. De la grupurile în sine nu aș putea să spun. Băncile sunt niste instituții extrem de complexe și pentru cine are răbdare și aplecare să învețe să le studieze, sunt un studiu de caz tot timpul. De la politica de corporație care este o provocare, e ceva absolut fantastic și în corporațiile austriece cu precădere, trebuie să știi cum să vorbești, cu cine să vorbești, pe ce ton, ce cuvinte să folosești, asta cred că mi-a fost foarte util și îmi este util în viață pe toate palierele. Este politica de corporație, așa aș numi-o, care poate să fie foarte dură. În toți aceșți ani a fost foarte important pentru mine să fiu eu însămi, să mă păstrez cumva în afara corporației și, trebuie să fiu cinstită și să spun că mi-a permis corporația să fac asta. Chiar la un moment dat m-a premiat pentru că eram un pic altfel.

Care a fost cel mai mare bonus, fie la Volksbank, fie la Erste?

Cred că am depășit puțin 10.000 de euro ca bonus o dată. Și munceam mult, nu au fost bani câștigați ușor.

Când ai intrat în chingile corporației și te-ai izbit fie de politica corporației, fie de ce poți să faci și mai ales de ce nu poți să faci, nu ți-a părut rău că te-ai dus pe acest drum și că era mai frumos în spate?

Nu, nu mi-a părut rău niciodată. Îmi pare rău de lucrurile pe care nu le-am făcut sau dacă am refuzat oportunități la un moment dat.

Cum a fost după 8 ani de Volksbank, după ce te-ai dus la Erste Bank, în perioada de criză, când totul s-a prăbușit în real estate și băncile erau pline de terenuri, de clădiri, cum a fost atunci?

A fost foarte interesant. Pentru mine a fost o lecție extraordinară. Cred că e perioada în care am învățat cel mai mult din viața mea de departe. Și e foarte amuzant pentru că am virat de la Volksbank, la Erste în iulie 2008, cu 2 luni înainte să pice Lehman Brothe­rs. Eu eram bancher de real estate, clar asta făceam, finanțări imobiliare, și am intrat într-un BCR cumpărat de Erste care era într-o mare tranziție, când a picat Lehman Brothers. A fost foarte amuzant, timp de  șase luni nu am făcut nimic, cred că nu am fost niciodată atât de des la coafor pentru că șase luni nu am făcut nimic în bancă. Ulterior s-a schimbat top managementul băncii și, dintr-o dată am devenit foarte ocupată, dar a fost o perioadă foarte interesantă. Extrem de interesantă.

De ce? Pentru că deschideai un dosar de creditare și apoi te duceai în teren și vedeai că activul respectiv, care a fost creditat, de exemplu, cu 20 de milioane de euro, mai valora 2 milioane de euro?

Am pățit și asta, am văzut foarte multe lucruri. Am văzut ce înseamnă să îți asumi niște riscuri și acestea chiar să se producă. Am văzut ce înseamnă să nu fii pregătit să le gestionezi, dar am văzut și situații în care – și nu am puține exemple de astfel de antreprenori români – oameni care au trecut greu de tot prin criza asta, dar și-au revenit, care astăzi au un mare succes și cred că pur și simplu capitalizează ce li s-a întâmplat atunci, dar au fost extrem de inteligenți și extrem de echilibrați și raționali și au știut să își gestioneze criza.

Nu te-ai gândit să părăseșți domeniul în acel dezastru generalizat?

Nu, am rămas în mod programatic. Toată lumea a ieșit cumva din industrie, cred că 70% dintre jucătorii din industria de real estate în perioada respectivă au ieșit din industrie sau și-au căutat debușee în altă parte, eu am rămas în industrie în mod programatic. Pentru că am învățat că e o industrie ciclică. O dată la câțiva ani, 5-7 ani, se întâmplă o criză. Și în România era prima criză de tipul acesta și am găsit că e foarte important să trec prin aceasta să învăț ce înseamnă. Nu am fost niciodată motivată de bani în primul rând, așa că pentru mine faptul că nu au fost bonusuri timp de 3-4 ani de zile nu a fost o problemă, pot să trăiesc cu foarte puțin, acesta e luxul meu, știu să cos haine, știu să fac multe lucruri. Deci pentru mine a fost programatic. Eu am rămas și am spus „OK, e bine, toată lumea fuge acum, eu stau, acumulez experiența asta, iar când vine următoarea criză, ceea ce nu putem spune că nu s-a întâmplat anul trecut, pentru mine a fost foarte confortabil. Eu mi-am spus că nu are cum să fie mai rău decât data trecută, știu exact ce am de făcut, mai învăț ceva, dar cu certitudine sunt pregătită să trec prin asta și va fi bine.

După aceasta perioadă, te-ai dus la CTP, care  era cel mai mare operator de spații logistice din
România și care acum a avut o creștere accelerată în timpul mandatului tău. De ce ai fost recrutată de CTP?

De fapt, când m-am dus eu la CTP, CTP nu era lider de piață în România încă. A fost una dintre misiunile mele la CTP să ajungem lider de piață. CTP a fost clientul meu la bancă. Am fost de partea cealaltă, așa ne-am și cunoscut, așa l-am cunoscut și pe proprietarul grupului, pe
Remon Vos, când a făcut prima lui mare achiziție în România, în noiembrie 2015. Îmi place să cred că tot timpul am fost mai mult decât un simplu bancher, care stătea în turn și aștepta să îi aducă clienții hârtii, mă implicam în rezolvarea problemelor, erau chestiuni pe care eu deja le știam din experiența mea de până atunci și cred că de asta am primit acel telefon de la domnul Vos, în 2016, ca să mă alătur lui în aventura aceasta, fiindcă este o aventură, pentru că pur și simplu am adus valoare în tranzacția pe care am gestionat-o ca bancher pentru  CTP.

Ai fost surprinsă de ofertă? Sau de telefon prima dată, iar apoi ai avut parte de o ofertă de nerefuzat?

Da, am fost surprinsă de telefon. Nu era planificat să plec, aveam super rezultate în bancă la momentul respectiv, eram și bine privită, aveam o poziție confortabilă, făceam ce știam, deci eram într-o zonă de maximum confort. Cinstit, inițial am crezut că vrea să recomand pe cineva, asta e partea amuzantă, abia apoi a clarificat el lucrurile.  A fost o ofertă bună și în primul rând a fost o ofertă cu o provocare la pachet. Și asta a făcut-o să fie irezistibilă.

Din cariera ta, care a fost cea mai bună decizie pe care ai luat-o?

Cred că sunt două momente importante, o dată, în 2008-2009, când am decis să rămân acolo chiar dacă lucrurile au fost grele, banii puțini, clienții complicați și totul foarte riscant în jur și a doua a fost decizia de a mă alătura CTP și de a mă implica în viața companiei, cred că a fost o decizie foarte bună.

Și cea mai proastă decizie?

A fost o decizie foarte proastă la începutul lui 2018, din anumite motive personale, am părăsit CTP timp de vreo 9 luni și apoi m-am întors, iar aceasta a fost iarăși o decizie foarte bună, nu îmi pare rău nicio secundă, așa am ajuns la 2 milioane de metri pătrați, a fost bine. Dar a fost o decizie proastă să plec. Și mai ales pentru o perioadă scurtă.

De ce ai plecat? Ai avut o altă ofertă din alta parte?

Nu. A fost un fel de sabatic, vreme de 9 luni.

Tu l-ai cunoscut și pe cel care deține CTP,  care este miliardar. Sunt zgârciți miliardarii?

Trebuie să definim zgârcenia. Eu am un cuvânt mult mai bun pentru miliardari. Mulți dintre miliardarii pe care i-am cunoscut, căci din fericire am cunoscut câțiva și am învățat câte ceva de la fiecare, sunt foarte cumpătați și nu aruncă banii pe fereastră, nu se lasă jupuiți, ca să zic așa. Ceea ce mie mi se pare normal. Dacă definim asta ca fiind zgârcenie, da, sunt zgârciți. Altfel nu aș putea să spun că este o regulă. Unii dintre ei împing această cumpătare un pic prea departe. Nu toți, cu certitudine.

Ce ai învățat de la ei? Adică nu ți-ai pus problema de ce sunt miliardari și de ce tu nu ești în aceeași situație?

Ba da. În fiecare zi îmi pun problema asta. Întrebarea se pune dacă vreau să fiu miliardară. Era și o emisiune, „Vrei să fii miliardar?”. Eu nu vreau să fiu miliardar. Este un pachet pe care trebuie să îl duci. Este o responsabilitate foarte mare. Două miliarde de euro dacă privim lucrurile așa, în România reprezintă o responsabilitate. Adică nu este ușor. Miliardele nu sunt ușor de dus. Vin cu multe lucruri la pachet. Vin cu publicitate, vin cu presiune, vin cu timp puțin la dispoziție. Vin cu alegeri pe care trebuie să le faci. Nu mai ești 100% liber. Pentru mine cea mai importantă valoare este libertatea. Este extrem de important să fiu liberă, să iau decizii și să pot să spun oricând „OK, asta este decizia mea, mi-o asum sută la sută”.

Cum este în această lume a logisticii? Până la urmă această lume nu este o lume a birourilor. Este o lume a câmpului, în care tu vezi un teren gol plin cu bălării și îți imaginezi că la un moment dat acolo va fi un depozit foarte mare. Cum este când te duci pe teren și intri în contact fie cu proprietarul spațiului, fie cu constructorii, fie cu cei care trebuie să îți ridice acele depozite?

Este o lume dură, dar mie îmi place foarte mult. Am fost și în șantier, am avut situații în care a trebuit să mă duc să fac eu ședințele de șantier la 7 dimineața acolo cu toți contractorii. Habar nu aveam despre ce vorbeam, dar totul este project management. Eu găsesc că totul în viață este project management. Dacă ai mintea la tine și știi să te organizezi și să îți planifici lucrurile, poți să îi organizezi și pe alții, iar atunci și cu contractorii cam acesta a fost secretul. Nu a contat la sfârșitul zilei că nu eram inginer și că nu înțelegeam ce fac ei acolo. Și acum mă mai sună de Crăciun. La fel stau lucrurile cu proprietarii de terenuri, la fel cu directorii de depozit, care sunt niște oameni duri. Ei lucrează cu încărcători, descărcători. Un anumit tip de echipe. Trebuie să fie niste oameni foarte stricți. În cele din urmă, este o lume dură. Mie îmi corespunde. Este dură, dar este și fară ascunzișuri, fară politică. E mai «oablă» lumea asta. Și atunci este bine.

Când erai în liceu, ai terminat colegiul Național Sfântul Sava, ce visai să fii?

Eu am visat să fiu corespondent de război. Asta voiam să fiu. Dacă se putea și cu o cameră în mână, era perfect. Oscilam între dorința de a fi cameraman eu însămi sau de a fi jurnalistul care face reportajul. Tot timpul m-am gândit că le pot face foarte bine pe amândouă. Deci asta am dorit să fiu.

Crezi că dacă ai fi plecat atunci când erai la Pro TV într-un teatru de război în rolul de corespondent, ai fi rămas acolo?

Da. Cred că da. Cu certitudine da.

Pentru tine, real estate a fost pur și simplu o întâmplare a vieții.

Da. Pregătită cumva de viață. Pentru că atunci când eram încă elevă la Sava, mă plimbam pe străzi, mă uitam la case, mă gândeam tot timpul cum aș împărți mobilele, cam cât ar fi chiria. Tot timpul am fost la curent cu lucrurile acestea. 

La CTP ai primit oferte să te duci în alta parte? La rivali sau la alți investitori care intră în piață?

Da.

Și ce le spui? În primul rând, te duci la interviuri? Și 2, cum este să îi refuzi?

De obicei, este o regulă în viață. Apropos de o recomandare pe care am primit-o, foarte bună și pe care încerc cât pot de mult să o respect. Este aceea de a lăsa mereu o ușă deschisă. Pentru că roata se învârte. Viața merge în cercuri și nu știi niciodată cum o anumită situație se poate întoarce împotriva ta. Din acest motiv și din respect, dacă cineva mă cheamă la o discuție, merg. Și pentru câștigul meu profesional merg să am acea discuție. Pentru că întotdeauna într-un interviu lumea este foarte sinceră. Poți să afli informații extrem de importante. Sigur, nu mă duc cu scopul acesta. Ar fi o lipsă de respect pentru interlocutor. Mă duc de fapt din respect pentru cel care mă cheamă. Dar poate fi un dialog interesant. Și da, sunt oferte pe care le refuz.

Când erai la BCR și vedeai atât de multe active care s-au devalorizat și spuneai atunci dacă aș fi avut un miliard de euro, cumpăram toată România, ai avut vreun moment această idee, că dacă ai fi avut bani acum, te-ai fi îmbogățit?

Da. Nu aș fi cumpărat tot. Aș fi cumpărat doar ce cred eu că merita și da, am avut o perioadă în care visam, era la un moment dat la Loto un premiu de șase milioane de euro și nu am jucat, dar mi-am făcut calculul legat de ce clădiri de birouri aș cumpăra în centrul Bucureștiului de 6 milioane de euro. Asta am făcut și mi-am făcut inclusiv business planul cu ele cum să le reașez, cum să le închiriez. Am făcut asta. Eram la bancă.

Tu când te duci cu mașina și la un moment dat vezi niște terenuri goale, pline de porumb, de grâu, de altceva, cum este să iei o decizie și să spui „Da, hai să cumpărăm terenul acela? Sau terenurile acestea. Și investim 20 de milioane de euro în ele”.

Asta am învățat de la Remon foarte mult. Și încă învăț. Încă iau notițe legat de cum se face. Pentru că nu orice teren pe care este cultivat porumb este o potențială dezvoltare logistică. Din două motive. Un motiv foarte pragmatic și de business, pentru că sunt anumite reguli clare pe care trebuie să le respecte un teren că să se preteze la o asemenea dezvoltare. Și mai există un motiv foarte frumos pe care l-am învățat de la acționarul nostru, și respect foarte mult. Adică a fost parte din decizia mea de a veni în companie. Trebuie să ai și respect pentru comunitate, pentru ceea ce este în jurul tău și să creezi un business responsabil. Nu orice câmp cultivat cu porumb se pretează la a trece camioane prin sat. Trebuie să aibă infrastructura. Dacă nu, trebuie să poți să o creezi. Tot timpul studiem. Mie îmi place foarte mult. Și asta îmi place să fac. Să găsesc soluții, dar soluții bune și care să permită niște dezvoltări urbanistice corecte. Cred că oricum în România ne lipsește enorm asta.

Dacă ar fi să îți dai tu un titlu pentru acest interviu, care ar fi el? Să îți reamintești de jurnalism. Ce ai învățat la facultate?

Titlul este cel mai greu. Asta am învățat la facultate. Este foarte greu să găsești unul. Cred că este undeva în asocierea dintre jurnalism și business, adică să ajungi totuși dintr-o școală de jurnalism pe care lumea o percepe ca fiind în zona de științe umane, nu are nimic cu banii, de aici să ajungi în banca și apoi în Real Estate…

Deci de la jurnalism la 2 miliarde de euro.

Așa ceva. De la articolul de 200 de rânduri la 2 miliarde de euro.

Ce i-ai spune Anei Dumitrache, unei Ana Dumitrache care acum are 20 de ani și este la jurnalism? Ce să facă în continuare?

Același lucru. Jurnalism, nu? La jurnalism, eu am învățat foarte mult când am fost în facultate și mai ales am citit enorm. Am prins o perioada de glorie a Facultății de Jurnalism și Științele Comunicării la Universitate. Era prima echipă de profesori și au fost senzaționali. Aveau pasiune și le placea atât de mult ce făceau, încât ne-au tras și pe noi în aceeași buclă. Am citit enorm. Deci am citit enorm despre presă. Totul în engleză și în franceză, ceea ce mi-a îmbunătățit și abilitățile lingvistice. Mi-a deschis și creierul. M-a ajutat foarte mult facultatea pentru că mi-a structurat gândirea, mi-a dat o deschidere culturală. Mă ajută în comunicare foarte mult. Nu aș schimba asta.

Ce lipsește din CV-ul tău? Sau ce ți-ai dori să faci și poate că nu ai făcut până acum și poate că nu vei face niciodată, dar ai fi vrut să faci?

Este ceva ce aș vrea să mai fac. Este o mica părticică din CV-ul meu acolo, când am fost asistentul unuia dintre profesorii mei la facultate. De fapt am fost asistent la catedra de teorie a mass-media și asta aș vrea să mai fac. Mi-ar plăcea să mă reîntorc pe poziția de profesor. Unde și cum, nu știu exact. Nu am definit. Dar mi-a plăcut foarte mult postura.

Ai vrea să ai o școală cu numele tău? O scoală să zicem de Real Estate în România?

Da. Să fie de Real Estate. Îmi place țoață industria. Nu am o preferință.

De ce te simți atât de bine în aceasta industrie? Că foarte mulți nu se simt bine în pielea lor. Sau în ceea ce fac.

Pentru mine a fost mereu o pasiune. Mie îmi place foarte mult ce fac. Este o industrie care te provoacă în permanență. Trebuie să gândești, trebuie să te adaptezi. Ca la știri, când ești live și trebuie să iei decizii rapide, să așezi lucrurile. Este un Teatru de război de fapt și business-ul. Pentru că este o luptă, oricum am privi lucrurile. Și atunci cumva de asta cred că mă regăsesc în ceea ce fac, pentru că este o lupta zilnica. O luptă plăcuta însă. Este ceva ce îmi place să fac.

Cum a reușit să construiască Vos un business de asemenea dimensiuni în Europa Centrală și de Est?

În primul rând,  a început în piața corectă. În Cehia. Întotdeauna îmi aduc aminte primele mele zile în banking, eram în Volksbank și aveam o sucursala în Cehia. Tot timpul, toți ceilalți, Ungaria, Romania, în fine, unde mai avea banca sucursale, eram comparați cu Cehia. „Uite cehii câți bani fac, cât de profitabili sunt, cum crește corporate-ul în Cehia.” Cehia era mereu exemplul acesta. În anii respectivi, domnul Vos tocmai se așezase în Cehia. Cehia a avut cu totul alt parcurs decât România, fiind în centrul Europei, ca și logistică, este un mare avantaj să fii în centru. Poți să ai o poziție geopolitică bună așa cum are România, care eu cred că se va transforma într-un hub logistic pentru toți Balcanii și poate și pentru Turcia și Orientul mijlociu. Deja avem clienți care livrează în toate zonele din București. Deci nu este un vis, se va întâmplă. Dar Cehia este în mijlocul Europei. Și este o țară din blocul estic. Nu este Austria, care este tot în centrul Europei, dar unde terenurile sunt foarte scumpe și nu s-au ieftinit niciodată și unde este foarte greu să dezvolți spatii logistice.

Îți mai amintești primul interviu pe care l-ai avut când ai intrat în corporație?

Da. A fost un interviu cu președintele băncii Volksbank la momentul respectiv, un austriac foarte simpatic, foarte în vârstă și m-au angajat fiindcă el avea o idee interesantă și fixă să organizeze un club pentru clienții băncii, căutau persoane care să organizeze acest club, să adune lumea, să poată să le vorbească, să îi placă să iasă pe scenă, să discute, să îi adune. Și de asta m-a angajat. I s-a părut că eu pot să fac asta.

Ce ai învățat tu de la cei pe care i-ai avut ca șefi? 

Cred că cel mai important lucru pe care oamenii care sunt în poziții de conducere îl transmit este motivația. Puterea de a trage echipa după tine fără să îți pierzi niciodată speranța că te va urma. Pentru că sunt momente când îți pui întrebarea dacă e posibil să rămân singur în toată povestea asta. Cred că nici unul dintre oamenii de mare succes pe care i-am cunoscut nu și-au pierdut încrederea în echipe. Deci trăiesc cu ea foarte bine. Chiar dacă li se și întâmplă să rămână singuri, chiar și când sunt singuri, cumva au puterea asta, de a da oamenilor credit, de a le da oamenilor încredere, de a le da banii lor pe mână. Este fascinant cum fac lucrul acesta.

Daca te uiți la toți directorii executivi pe care i-ai cunoscut, la cei care ți-au fost șefi, ce defecte trebuie să ai ca să ai succes? Sau ce defecte are Vos astfel încât el a avut un asemenea succes?

Sunt mai mulți. Nu este doar Vos. Mai sunt câțiva. Eu nu am avut niciodată un mentor propriu- zis, să îmi fac un program din acesta de mentorat. Mentoratul are niște reguli foarte stricte, pagini întregi am citit la un moment dat, mi-aduc aminte. Nu am urmat niciodată un program, dar am avut câțiva mentori de tipul Remon Vos. Sunt perfecționiști, sunt din acea categorie de oameni care găsesc că perfecționismul poate fi un defect, dar în business găsesc că aduce beneficii. Sunt neobosiți. Au tendința de a împinge limitele, uneori prea mult, limitele personale vreau să spun, și acesta este un defect. Pentru că la un moment dat, dacă un lider de tipul acesta intra în burnout, devine dificil pentru ceea ce gestionează.

Puteți vedea toate emisiunile pe: alephbusiness.ro/emisiune/viata-ta-e-un-business/