Alex, cititor ZF: Ce se întâmplă acum în realitate pe piața imobiliară din București?

Alex, cititor al ZF, care și anul trecut a scris pe această temă, ne-a trimis un comentariu la zi, despre ce se întâmplă acum în realitate pe piața imobiliară din București. 

Mai jos aveți comentariul lui: 

Acum un an am anticipat, cu sprijinul ZF, faptul ca va apărea un blocaj al pieței imobiliare. Mai jos încerc să fac o trecere în revistă a situației actuale, prin câteva puncte. 

a) casele din jurul Bucureștiului, la preturi sub 200 de mii, nu se mai vând, iar mulți dezvoltatori sunt disperați și oferă discounturi pentru cele din stoc. Pana acum un an, acestea se cumpărau mai ales cu credit. În schimb, casele pentru o alta gama de clienți – case cu teren mare, lângă pădure, casele cu pompe de căldură și panouri sau cele smart au în continuare cerere, dar și la acestea se obține un mic discont.

b) oferta de case din interiorul Capitalei este foarte redusa, multe fiind vândute doar pentru teren. Pe piața sunt case si de acum 2-3 ani, ale căror preturi au fost de la început relativ ridicate si ai căror proprietari au majorat preturile, deși nu mai au deloc vizionari. Ei procedează astfel, invocând majorarea preturilor imobiliare de după pandemie, creșterea preturilor materialelor de construcție și chiar tarifele mai mari la energie și la alimente. Cei care chiar vor sa vândă, reduc prețul la nivelul pietei și, dintr.o data, apar vizionari și încheie tranzacția, dar la chiar 80% din prețul de listare/pretul actual, care era exagerat. Cazul unei vile din Damaroaia – acum un an a fost listata la 345000, după 3 luni prețul a ajuns la 490000, din motivele de mai sus, iar de 3 zile este la 365000, deși nu cred ca se va tranzacționa cu mai mult de 320000. Similar, o vila din aceeași zona a fost listata la 555 mii în decembrie 2022, iar în ultima luna prețul a scăzut succesiv la 480, 460 și 440, vizionarile au crescut și s.a făcut tranzacția la puțin peste 420 de mii.

c) cererea pentru apartamentele vechi a scăzut de asemenea, în special pentru cele construite înainte de 1977, din cauza emoției stârnite de cutremurul din Turcia. Este un segment de piață care are soarta pecetluita – va fi din ce în ce mai dificil sa scapi de ele, iar ca să le mai vinzi, trebuie sa reduci prețul cu cel puțin 10% față de zonă. Mai sunt și excepții, blocurile pe role, cele pentru fosta nomenclatura (Floreasca, de exemplu), dar în câțiva ani, multe dintre aceste apartamente vor deveni active foarte puțin lichide.

d) zona nu mai vinde asa ușor apartamentele vechi, construite după 1980, chiar dacă în acest caz se achizitionau atât cu credit, cât și cu cash. Dacă acum un an și jumătate, apartamentele de 4 camere de la Unirii (Fântâni, Splai) se vindeau rapid la cel putin 2800 euro mp util, în prezent, sunt apartamente similare în zona respectiva la 2300-2400 euro/mp util, la care vizionarile sunt sporadice.

e) segmentul apartamentelor noi este o categorie aparte, fiind la rândul sau influențat de localizarea proiectului, de notorietatea dezvoltatorului și de facilitățile oferite. Cei care vindeau cu credit (mai ales, în zonele periferice ale Capitalei) sunt afectați de condițiile actuale ale pieței, fac discounturi pentru apartamentele din stoc, iar în cazul noilor proiecte reduc și mai mult suprafețele. Dezvoltatorii mari din zonele de top (Floreasca, Aviației, Centru, Cotroceni) par cei mai rezistenți la condițiile actuale, putând rezista foarte bine pe piața încă 2-3 ani, fără alte proiecte, doar ca urmare a finanțării  investitorilor (când dobânzile erau mici) și antecontractelor încheiate în trecut și care se vor concretiza în tranzacții efective. Sunt dezvoltatorii care și.au creat rețele de investitori/clienți în rândul persoanelor cu mulți bani (medici, antreprenori, IT.isti, notari, avocați, corporatiști etc), care practica marje de profit de 50-60% din preț și care și.au propus sa asigure o convergenta rapida a preturilor cu Polonia și Ungaria. De exemplu, prețul de lansare al unui proiect construit pe o limba de pământ (fără spațiu verde) in apropiere de centrul financiar al Capitalei este de 6000-7000 euro/mp util, deoarece se adresează acelui segment care speculează tendința de creștere a salariilor anumitor categorii – sunt în Bucuresti cel puțin 50 de mii de familii de salariați, liber profesioniști, patroni, etc care au venituri de peste 10 mii de euro lunar, numai din surse legale.

Asadar, piața imobiliară este (oarecum) blocata atât din cauza anticipatiilor clienților, cât și a lăcomiei majorității dezvoltatorilor. Cei mai mari dintre aceștia declara frecvent ca nu pot reduce preturile, invocând majorarea prețului materialelor, dar nu sunt sinceri până la capăt. Au văzut ca lăcomia lor (marje de profit de 50-60%, enorme chiar pentru o țară emergenta) a fost satisfăcută până acum de cerere, adică de persoane dispuse sa investească în constructia/achiziția lor. Ansamblurile lor sunt goale după vânzare, doar 10% sunt luminate noaptea (mai ales de chiriași), deși apartamentele sunt vândute în cea mai mare măsură.

Mai degrabă, avem aceeași Greedflation pe piața imobiliară din București, de după pandemie.

S.a ajuns ca și evaluatorii sa folosească în evaluarea unor proprietăți prin metoda costului de construcție un randament de 40% (enorm!) pentru proprietarul interesat sa vândă.

Deoarece nu suntem în criza, șomajul nu a crescut, veniturile sunt în creștere (acoperind într.o bună măsură inflația), exista interes în continuare pentru zona imobiliară. Clienții așteaptă oportunități, iar un preț mai mic chiar cu 5-10% față de media preturilor zonei atrage imediat cumpărători interesați, accelerând încheierea tranzacției. Depozitele au atins un nivel record, bani la saltea sunt în continuare, astfel ca exista cerere potențial pentru o achiziție imobiliară. Într.adevar, anumite evenimente externe (criza bancara în SUA sau Europa, invazia Moldovei sau vreun obuz căzut în România, dinspre Rusia…) au potențialul de a bloca cu totul piața imobiliară.